Frankfurter Gemeine Zeitung

Gentrification – eine Verständigung I

“Gentrifizierung” arbeitet schon bis in die Mainstreammedien als Eyecatcher: hier wird es wichtig für urbane Lebensbedingungen. Die Kategorie als Beschreibung von lokalen Umwälzungen oder schleichendem Umbau und Bevölkerungswechsel ist jedoch schwer greifbar und seine Mechanismen und Effekte nicht unumstritten. Mehrere Postings setzen sich damit auseinander.

gentrification - I

I. Ökonomie des Bodens – Wer verdrängt wen warum?

Die Bezeichnung „Gentrification” umschreibt von der Namensherkunft her einen Prozess, in dem Besserverdienende die Geringverdiener aus der Innenstadt oder bestimmten Vierteln verdrängen. Für das, was wohnungspolitisch in Berlin oder anderen Städten passiert, ist dies als Beschreibung schon sehr dürftig. Viele Aktivisten nehmen das aber sogar als Begriff der Sache:

Die zuziehenden Reichen treiben die Mieten in die Höhe. Entsprechend dieser Theorie sehen die praktischen Widerstände von manchen Leuten aus.
Gegen diese Erklärung der Stadtentwicklung wendet sich u.a. Andrej Holm. Erstens verweist er darauf, dass die steigenden Mieten immer noch eine wichtige Grundlage in den Rentabilitätskalkulationen der Eigentümer von Grund und Häusern haben. Zweitens sagt er, dass diese Kalkulationen sich in den letzten beiden Jahrzehnten durch neue Akteure des Immobilienkapitals wesentlich verändert haben und dieses somit der ökonomische Grund der Veränderung sei.

Dagegen soll im Folgenden dargestellt werden:
Erstens: Die Freiheit der Grundeigentümer in der kapitalistischen Gesellschaft schließt das Interesse an steigenden Mieten aufgrund der eigentümlichen Bodenbewertung prinzipiell ein und nicht erst wenn die Immobilienfonds kommen.
Zweitens: Der Erfolg dieser Kalkulation hängt dabei nicht einfach von zuziehenden reichen Leuten ab, sondern von der Gesamtentwicklung des Kapitalismus vor Ort.

Eigentümer von Grund und Boden (mit den darauf gegebenenfalls schon befindlichen Gebäuden) können von denjenigen, die diesen Boden nutzen wollen, eine Pacht oder Miete verlangen. Altertümlich nennt man das eine Bodenrente (die nicht zu verwechseln ist mit der Altersrente). Die Eigentümer wollen den Boden nicht selbst benutzen, um darauf zu ackern, zu produzieren oder zu wohnen. Andere Mitglieder der Gesellschaft wollen das tun. Damit sie das tun können, müssen sie die Zustimmung des Eigentümers bekommen. Wie bei jedem Ding, das jemand als Privateigentum exklusiv besitzt und das andere haben wollen, ist dies der Auftakt für eine freundschaftliche Beziehung namens „gib mir Geld”. In diesem Falle wird der Boden nicht gleich verkauft, sondern die Nutzung gestattet – für einen regelmäßigen Tribut namens Pacht oder Miete.

Wonach richtet sich die Miete?

Vom Grundeigentümer her: Soviel wie möglich. Das Märchen vom Eigentümer, der nur soviel nimmt, dass er davon irgendwie leben kann, kann man getrost als solches behandeln. Das „soviel wie möglich” hat aber eine Schranke an den Angeboten der Konkurrenzeigentümer an Boden.

Von den Nutzern her: So wenig wie möglich? Das stimmt so schon nicht mehr, denn die Uckermark ist bekanntlich nicht der neue Hot Spot für alle möglichen Mieter. Mal an den möglichen Interessenten durchgespielt:
Jede Sorte Kapital braucht einen Boden, um das Geschäft abzuwickeln. Die Böden haben aber unterschiedliche Beschaffenheiten und Lagen und sind dadurch unterschiedlich interessant für das jeweilige Kapital: Für das Agrikulturkapital ist die Fruchtbarkeit sehr entscheidend. Für den Rohstoffabbau ist auch offensichtlich, dass die Qualität der Böden eine Rolle spielt. Für das industrielle Kapital im engeren Sinne sind Verkehrsanbindungen, Nähe von Zulieferern, ggf. Nähe von Universitäten für die Facharbeiter usw. bedeutend. Für das Handelskapital ist die Nähe zu den Kunden entscheidend. Für Banken ist die Darstellung von Reichtum als Bedingung für Kreditwürdigkeit wichtig; für die Tourismusbranche die Nähe zum touristisch attraktiven Ort und Verkehrsanbindungen, die einen Massentourismus ermöglichen – Stichwort Easy Jet.
Für alle Geschäftsarten ist der Boden nicht einfach nur eine wichtige aber ansonsten gleichgültige Bedingung, sondern eine Bedingung des Konkurrenzvorteils. Eine vergleichsweise hohe Pacht mag sich hier lohnend auf den Profit auswirken.

Entsprechend der Bedürfnisse der Geschäftswelt jenseits der Grundeigentümer ergeben sich sogenannte günstige Lagen, für die dann eine relativ höhere Miete verlangt werden kann. Entsprechend gibt es auch ungünstige Lagen, wo keine Miete verlangt werden kann.
Dies ist wichtig gegen den Gedanken hochzuhalten, dass die Miete einfach daher komme, dass der Boden ja generell knapp ist und nicht durch Produktion beliebig vermehrbar ist, wie etwa Autos.
Die Mieten entwickeln sich entlang der Entwicklung des kapitalistischen Geschäfts vor Ort.

Soweit kann man auch erstmal festhalten, dass für die Pachteinnahmen die Grundeigentümer gar nicht weiter tätig werden müssen. Soweit das Geschäftsleben außerhalb von ihnen an ihrem Grund und Boden Interesse hat, ist das reine Verfügungsrecht über den Boden automatisch eine dauerhafte Geldquelle. Für die Grundeigentümer ist dann das reine Eigentum an Grund und Boden – ohne die Notwendigkeit weiterer Zwischenschritte, wie z. B. in der Warenproduktion – ein Goldesel.

Bodenpreisbildung

Bevor auf die weiteren Nutzer, die Wohnungssuchenden, eingegangen wird, soll zunächst die Bodenpreisbildung, wie sie sich aus dem bisher Dargestellten weiter entwickelt, verfolgt werden.
Der Bodenpreis bildet sich nicht einfach analog zur Pacht über die oben dargestellte bestimmte Art und Weise von Angebot und Nachfrage. Die Pacht oder Miete wird kapitalisiert und ergibt im Ertragswertverfahren den Bodenwert. Dazu ein Beispiel:
Ein Bodeneigentümer bekommt für die Nutzung seines Bodens eine Pacht von jährlich 100.000 €.
Jemand ganz anderes besitzt 1.000.000 € und könnte dieses Geld bei der Bank für 10% Zinsen im Jahr anlegen. Die 10% Zinsen sind gerade der übliche Zins in der Gesellschaft für Geldanlagen. Diese Person würde im Jahr also 100.000 € im Jahr an Zinsen bekommen, also genauso viel wie unser Bodenbesitzer an Pacht bekommt. Daher könnte die Person, anstatt die Million zur Bank zu bringen, genauso gut das Stück Boden kaufen und hätte denselben Nutzen: 100.000 € jährliches Einkommen.

In einer funktionierenden kapitalistischen Gesellschaft, in der alles dem Geldverdienen untergeordnet ist und man mit Geld alles einkaufen kann, was man zum Gewinnemachen braucht, entwickelt sich ein Banksystem, innerhalb dessen eine Geldsumme schon gleich mehr ist als sie selbst. Die Million ist Kapital und ist die Lizenz für 1.100.000 €. Wo das allgemein gilt, wird umgekehrt jede regelmäßige Geldeinnahme so behandelt, als wäre sie das Kind eines zugrundeliegenden Ursprungskapitals. In diesem Falle ist der Boden selber quasi Kapital. Der Wert dieses Kapitals wird dabei nicht nur nach der Pacht berechnet, sondern auch danach, welcher Zins in der Gesellschaft üblich ist. Der Boden bringt jährlich 100.000 € und so berechnet, als wäre dieser Betrag das Zinsergebnis von 10% einer zugrundeliegenden Grundsumme, ist dann der Bodenwert 1.000.000 €. Um diesen Bodenwert schwankt dann der Preis, zu dem am Ende tatsächlich verkauft wird.

Klar ist, dass der Bodenwert nach der gesellschaftlich üblichen Berechnung steigt, wenn die Pacht sich erhöht. Kann der Bodenbesitzer eine Pacht von 200.000 € jährlich durchsetzen und kapitalisiert diesen Betrag zu 10%, dann ergibt das einen Bodenwert von 2.000.000 €. Um sich das anschaulich zu machen, kann man wieder den Vergleich machen: Hat eine Person 2.000.000 € und kann die zu 10% bei einer Bank anlegen, bekommt sie jährlich 200.000 €.
Sinkt die Pacht um die Hälfte, sinkt auch der Bodenwert um die Hälfte.

Der Bodenwert kann sich aber auch alleine dadurch ändern, dass der gesellschaftlich übliche Zins sich verändert. Fällt der Zins auf 5 % dann erhöht sich der Bodenwert auf das Doppelte. Für die Anschauung wieder der Vergleich: Um 200.000 € Zinseinnahmen im Jahr zu bekommen, muss jemand schon 4.000.000 € zur Bank bringen, wenn der Zins nur 5% beträgt.
Der Bodenbesitzer nimmt 200.000 € pro Jahr ein. Als Kind eines Grundkapitals, dass sich zu 5% verzinst, ist das Grundkapital also 4 Millionen.
Steigt der Zins in der Gesellschaft, sinkt der Bodenwert entsprechend.

Die gesellschaftlichen Zinsen sind hier gemessen an den letzten Jahrzehnten sehr hoch, also unrealistisch angesetzt. Sie sollten das Rechnen etwas einfacher machen. Dennoch kann man an den obigen Beispielen erkennen, welche Schwankungen der Bodenwert durch veränderte Pachteinnahmen und den Zinsänderungen erfahren kann. Neben der tatsächlichen Miete wird so die Bodenwertentwicklung für die Eigentümer zu einer weiteren, wenn nicht zu der Haupteinnahmequelle.

Es gibt die Vorstellung, dass ein Hausbesitzer, der ein Haus vermietet, am besten selber noch im Erdgeschoss wohnt, nicht so hart gegenüber den Mietern unterwegs ist, wie ein Immobilienkapital.
Im Vergleich zu Immobilienfonds besteht hier der Unterschied aber bloß darin, dass diese über mehr Geld verfügen. Der einfache Hausbesitzer kann eine Modernisierung nicht ohne weiteres stemmen, um dann die Mieten zu erhöhen, die dann evtl. aber auch keiner zahlen will, weil nebenan noch billigerer Wohnraum zu haben ist.
Immobilienkapitale verfügen über genug Geldmittel, dass sie sie ihre eigene Bodenwertentwicklungskalkulation positiv beeinflussen können. So können sie ganze Massen an Wohnungen kaufen, sie modernisieren und höhere Mieten verlangen. Dadurch wird der billigere Wohnraum am bestimmten Ort knapper und der Mieter kann nicht mehr so einfach sagen, „ach dann geh ich doch zum anderen Vermieter”. Die Immobilienkapitale können gestalterisch so Einfluss nehmen, dass die Wohnungen und deren Umgebung für neue zahlungsfähigere Mieterschichten, die direkt umworben werden, attraktiver sind. Als Trittbrettfahrer dieser Aufwertung, sind dann auch die einfachen Hausbesitzer zunehmend bereit, ihr Haus zu verkaufen, um an der Bodenwertentwicklung zu verdienen.

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