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Eine Studie und die Frankfurter Reaktion

Von Trickster am 05.08.2013 in ABG Aktuelle Artikel Bewohnen Lokal Regieren Mietpreisentwicklung Regieren

Die Bertelsmann-Stiftung hat eine Studie zu Mietpreisen in deutschen Städten veröffentlicht, die sofort in der Frankfurter Stadtregierung auf empörte Zurückweisung gestossen ist. Nun ist das nichts Neues, denn alles, was ihnen nicht passt, wird einfach als nicht gültig für die Verhältnisse in dieser Stadt erklärt und dann kräftig ignoriert.

Was lässt die Stadtverwaltung verlautbaren:

Neues Quartier Riedberg

In die Arbeit seien nur Daten aus Wohnungsinseraten auf dem freien Markt eingeflossen. Nicht berücksichtigt werde das große Angebot der öffentlichen Wohnungsgesellschaften. Gellert nennt explizit die Bestände der städtischen Wohnungs-Holding ABG mit ihren 50.000 Unterkünften und der Nassauischen Heimstätte, an der Stadt und Land beteiligt sind. Diese verfügt in Frankfurt über 16.000 Wohnungen.

Diese 66.000 Wohnungen lägen mit ihren Mieten sehr deutlich unter dem Durchschnitt in Frankfurt. Nach den Daten der ABG betrug ihre Durchschnittsmiete im Jahre 2012 genau 7,10 Euro pro Quadratmeter. In Frankfurt insgesamt lag die Durchschnittsmiete bei 10,29 Euro pro Quadratmeter.

„Wir haben keine Möglichkeit, die Mieten zu regulieren“, sagt Mark Gellert, Sprecher des Grünen Bürgermeisterns Olaf Cunitz. Angebot und Nachfrage bestimmten den Wohnungsmarkt. „Und in Frankfurt ist die Nachfrage stärker als das Angebot.“ Neues Wohnbauland werde ausgewiesen. Die städtische Wohnbaugesellschaft ABG Holding sowie die Nassauische Heimstätte würden ihr Übriges tun, um das Wohnen für Menschen mit einem nicht allzu großen Geldbeutel zu ermöglichen.

Mit diesen Statements wird gezielt jedem Inhalt aus dem Weg gegangen und sich auch nicht gescheut, bewußt zu täuschen und Dinge miteinander zu vergleichen, die nicht vergleichbar sind.

Es lohnt sich daher, die Studie genauer zu betrachten.

Zunächst geht es darum, wie das Wohnungsangebot für eine Standard-Familie aussieht, wenn sie jetzt auf Wohnungssuche geht. Dazu wurden die Inserate analysiert, die veröffentlicht wurden. Es wurde angemerkt, dass nicht-inserierende Gesellschaften nicht erfasst wurden. Verschafft man sich einen kurzen Überblick über die Lage, so kann man feststellen, dass die dadurch bedingten „Verzerrungen“ ignoriert werden können.
Sodann wurde – und das ist bei Studien eben nicht selbstverständlich – die Bedingungen definiert:
die durchschnittliche Einkommensfamilie (2 Erwachsene, 2 Kinder), sie hat einen Verdienst, der dem örtlichen Median oder kurz unterhalb dessen liegend, entspricht, als arm gelten Familien, deren Verdienst unter 60 % des Medians liegt, alles dazwischen gilt als armutsgefährdet.Von den Inseraten werden nur die in der Studie berücksichtigt, die eine 3-Zimmerwohnung bis 75 qm ausweisen und im unteren Drittel des Angebotsspektrums sich befinden, daraus wurde der Median ermittelt.
Die Relationen der Grössen wurden streng auf die Gebiete eingegrenzt, d.h., der örtliche Median, die örtlichen Angebote und daraus die örtlichen Armutsgrenzen und das örtlich verbleibende Einkommen.
Für Frankfurt ergibt die Analyse des Angebots, das Eigenheime, ETW und Mietwohnungen umfasst, dass für Durchschnittsverdiener 8% aller Angebote erschwinglich sind, bezogen auf Mietwohnungen sind es 13%. Erschwinglich heisst, dass die Miete (inkl. Nebenkosten) nicht mehr als 30% des Einkommens beträgt. (Anzumerken ist noch, dass es in Frankfurt gängige Praxis der Maklerunternehmen ist, Anfragen bei denen ersichtlich ist, dass die Miete 35% des verfügbaren Einkommens übersteigt, automatisch aus dem Pool zu werfen.)
Für Einkommensarme reduziert sich dieses Angebot auf 1%.
Für Letztere bedeutet die Frankfurter Situation, dass sie 52,8% ihres Einkommens für die Miete abdrücken müssen. Setzt man dies in Relation zum Regelsatz nach SGB II bzw. Hartz IV, so bleibt ihnen 37% weniger zum Leben als dort festgelegt. Die Studie enthält noch mehr interessante Daten, aber an dieser Stelle soll auf die oben angeführten Zitate eingegangen werden.

Was gibt der Herr Gellert so von sich.
Einmal, dass die Studie ein “verzerrtes Bild” wiedergebe. Macht man sich die Mühe, kurz zu vergleichen, wie das Verhältnis von Angeboten bei ABG und Töchter aber auch der NH zum Gesamtangebot auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt aussieht, so kann von einer Verzerrung kaum die Rede sein, da sich dies im einstelligen Prozentbereich bewegt, eher darunter. Mit welchen Zahlen operiert der genannte Jongleur der Stadtpolitik – mit Bestandszahlen (und der Leerstand dieser Gesellschaften liegt unter 2%), die für Neuvermietungen keinen Aussagewert besitzen. Um noch besser da zu stehen, nimmt er auch noch die Durchschnittsmieten des Gesamtbestands, um Eindruck zu schinden.
Um das Maß voll zu machen, behauptet er erst, dass diese Gesellschaften die Mietentwicklungen dämpfend beeinflussen, dann kommt er daher und sagt, dass man nichts machen könne, weil dies nunmal der Markt regeln müsse. Erledigt.
Dass er dabei noch Kaltmieten anführt, fällt ihm nicht auf, in der Studie wird realistischerweise die Warmmiete betrachtet.
Reflexhaft werden dann die „Massnahmen“ der Stadt herunter geleiert, wobei kein Wort darüber verloren wird, dass die überwiegende Mehrzahl der neu gebauten Wohnungen, wenn sie überhaupt Mietwohnungen sind, im gehobenen Segment zu finden sind. Für die Stadt gilt nämlich, dass genau diese Bauvorhaben in Verbindung mit dem grandiosen Frankfurter Mietspiegel, dessen Lagekriterien einzig in der Bundesrepublik sind, die Spirale der Mieterhöhungen beschleunigen.
Dies spiegelt sich in der Studie insofern wieder als dort bemerkt wird, dass in wachsenden Gebieten die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt zu Lasten der günstigen Wohnungen geht.

Weitere Ergebnisse der Studie beziehen sich auf die Konzentration der Angebote günstiger Wohnungen und deren Entfernung vom Zentrum. Beide Male sieht es in Frankfurt nicht sehr ermunternd aus, diese Wohnungen weisen konzentrierte Felder auf und eine grosse Distanz zur City, wobei die Studie dafür die Entfernung nimmt, in der 1% der Durchschnittsfamilien garantiert eine Wohnung finden.
Für Herrn Gellert kein Problem, man verhandele ja bereits mit dem Umland. Es entsteht bei solchen Einlassungen der Eindruck, dass der Herr und die Freunde deregulierter Immobilieninvestitionen überhaupt keinen Gedanken daran verschwenden, welche Bedeutung solche Daten für die Entwicklung der Stadt haben bzw., es scheint Herrn Gellert völlig schnuppe zu sein, Hauptsache die Schönen, Kreativen, Erfolgreichen bevölkern mit vollen Taschen Frankfurt.
Es sei ihm ein schlichter Sachverhalt nahe gebracht: diese Herrschaften brauchen eine Menge Menschen, die sie bedienen und für die ist immer weniger Platz in dieser Stadt.

Hier macht sich langsam, aber mit zunehmender Gewissheit der „Sylt-Effekt“ bemerkbar. Dort ist es nicht nur so, dass sich das Service-Personal keine Unterkunft mehr leisten kann, sondern dass die Einheimischen aussterben, da sie ihre Häuser verkaufen, was angesichts der Lebenshaltungskosten auf der Insel und die zu erzielenden Preise nicht die unvernünftigste Strategie darstellt.
Was nun die Behauptung angeht, Gesellschaften wie ABG-FH und NH würden die Preisentwicklung dämpfen, so ist die bestenfalls eine Schutzbehauptung, vor allem, weil Verträge zwischen der Stadt und vor allem der ABG gekündigt wurden, die Belegrechte gesichert hatten. Da mittlerweile das Missverhältnis von neu gebautem teuren zu bezahlbarem Wohnraum auffällt, die ABG zudem im letzten Jahr über 17.000 Mieterhöhungen ausgesprochen hat, davon allein ca. 8.000 auf Grund der neuen Lagen-Einteilung, wird halt zu allen möglichen statistischen Tricks gegriffen. Um eine Reihe von Wohnungen nun doch noch erschwinglich zu machen, gab es ein „Einkommen-gefördertes“ Programm vor allem für die neue City West, aber auch den Riedberg, um Durchschnittsverdienern wenigstens eine Chance zu geben.

Ein Aufruf der aktuellen Angebote der ABG für Wohnungsvermietungen in Frankfurt am 30.07.2013 ergab ganze 15 Angebote, die bei einer Kaltmiete über 10 Euro pro qm lagen, abgesehen von einer möglichen Förderung.

Interessant wird es dort, wo die Studie keine nachweisbaren Zusammenhänge findet, einmal gibt es diese nicht zwischen wachsenden Gebieten bzw. schrumpfenden und Mietentwicklung, auch nicht, ob Universitätsstadt oder nicht. Es lassen sich auch keine „demografischen“ Relationen ausmachen. Die Frage ist nun: was bleibt denn da?
In erster Linie wohl die Kommunalpolitik. Hier kann zu Recht angefügt werden, die ist in Frankfurt durch und durch neoliberal gegründet. Doch ist es kaum noch zu ertragen, wie sich vor allem die Herrschaften der GRÜNEN weigern die Realitäten für einen Großteil der Bevölkerung überhaupt nur zu betrachten. Irgendwie, so ihre schmalbrüstigen Einlassungen, werden die Boom-Effekte schon unten ankommen. Dass einigermassen bezahlbarer Wohnraum aktuell nur erreichbar ist, wenn deutlich längere Distanzen auf und von dem Weg zu einer – zudem noch schlecht bezahlten – Arbeitsstelle in Kauf genommen werden. Damit erhöhen sich wiederum die Kosten, was das verfügbare Einkommen schmälert und der Miete zugerechnet werden müssen (was für die angenommenen 75 qm in Frankfurt min. einen Euro mehr pro qm pro Person ausmacht).

Egal, von welcher Seite es betrachtet wird, das Ergebnis ist gleich deprimierend – zumindest für den hier genannten Personenkreis.
Alleinerziehende sind dabei nicht einmal berücksichtigt, es wird nur darauf hingewiesen, dass alle Zahlen für diese Gruppe in verschärfter Form gelten.

Es herrscht kollektives Schweigen, wir wollen uns mit der Reaktion von Schwarz-Grün einerseits und den Mainstream-Medien andererseits in gesonderte Beiträgen auseinandersetzen.

Eine Studie und die Frankfurter Reaktion

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