Zum gesellschaftlichen Hintergrund gegenwärtiger Mietpreissteigerungen in vielen deutschen Großstädten

Die Mieten in der Bundesrepublik werden immer teurer. In München und in den meisten Großstädten müssen bei Neuvermietungen im Bestand inzwischen 14 bis 15 EUR Nettokaltmiete bezahlt werden. Beim Erstbezug im Neubau kostet die Nettokaltmiete gar 16 EUR und mehr. Dazu kommen noch die Betriebs- oder Nebenkosten, die z.B. in München bei durchschnittlich 1,60 EUR pro qm liegen. Die Miete für eine 80 qm Wohnung kostet so etwa 1200,- bis 1400,- EUR – ohne Heizungs- und Stromkosten. Normalverdienende Familien müssen inzwischen ein Drittel oder die Hälfte ihres Nettoeinkommens für die Miete ausgeben.
Zu den höchsten Mietpreissteigerungen in den letzten vier Jahren kam es in Hamburg mit plus 25,9 %, in Berlin (plus 25,4 %), oder auch in Freiburg (plus 21,4 %) oder Weimar (plus 20 %). In einigen Regionen stehen Hunderttausende Wohnungen leer – im ganzen Land rund 3,5 Millionen. Aber die Wohnungen liegen dort, wo keine gebraucht werden, weil die Menschen keine Arbeit finden und deshalb wegziehen.
Jetzt ist Wahlkampfzeit und alle Parteien, die die derzeitigen Investoren-freundlichen Mietgesetze beschlossen haben, versprechen plötzlich die Einführung von „Mietpreisbremsen“. Grundlegende Änderungen, die der Mietpreisexplosion und Grundstücksspekulation einen Riegel vorschieben würden, sind von Ihnen allerdings nicht zu erwarten.
Im folgenden Beitrag geht es nicht um Reparaturmaßnahmen des kapitalistischen Wohnungsmarktes. Er ist ein Plädoyer für grundlegende Änderungen, ohne die eine soziale Wohnungspolitik und eine an den Interessen der Bevölkerung ausgerichtete Städteplanung nicht zu verwirklichen ist.

Die Wurzel des Übels
Private Investoren bauen Wohnungen nur dann, wenn sie für ihr investiertes Kapital mindestens die marktübliche Rendite erzielen. Ohne Aussicht auf Rendite werden auch keine Wohnungen gebaut.
Der kapitalistische Wohnungsmarkt versorgt deshalb ausschließlich die Besserver-dienenden, aber nicht diejenigen mit durchschnittlichen oder niedrigen Einkommen. Solange also Wohnungen zum Zwecke des Profits gebaut werden, wird es auch keine sozialen und für die Mehrheit der Bevölkerung erträglichen Mieten geben. Die Rendite, die von Wohnungseigentümern, von Investoren und Banken beansprucht wird, verhindert das. Aus diesem Grund sieht sich der Staat seit jeher dazu gezwungen, mit Mietpreis regulierenden Maßnahmen einzugreifen. Die derzeitigen Mietgesetze verhindern jedoch bestenfalls einen Teil der Wuchermieten, garantieren aber in erster Linie den Renditeanspruch der Eigentümer.
Selbst die Kappungsgrenzen erlauben Mietpreissteigerungen von 15 %, bzw. 20 % innerhalb von drei Jahren und die sogenannte „Ortsübliche Vergleichsmiete“ und die kommunalen Mietspiegel orientieren sich an den teuersten Mieten – den Neuvermietungen, bei denen die Eigentümer verlangen können, was der „Markt“ gerade hergibt.
Das Hauptinstrument – um die teuren Mieten erträglicher zu machen – ist seit Jahrzehnten das Wohngeld, eine staatliche Subvention, die die Mieten nicht senkt, sondern weitere Mietpreissteigerungen ermöglicht. Die steigenden Mieten haben wiederum immer höhere Wohngeldzahlungen und höhere Ausgaben für die Übernahme der Kosten der Unterkunft für ALG II- Empfänger und für die soziale Grundsicherung zur Folge. Dafür wird heute bereits die astronomische Summe von 17 Milliarden Euro ausgegeben. Diese Milliarden fließen in die Taschen derjenigen, die das Problem verursacht haben – an die privaten Hauseigentümer und Immobilienspekulanten.
Das Problem der steigenden Mietpreise wird auf diese Weise natürlich nicht gelöst. Eine soziale Wohnungs- und Mietenpolitik erfordert daher wesentlich schärfere Eingriffe. in die am Profit orientierte Verwertung des Haus- und Grundeigentums.

Die wichtigsten Voraussetzungen für eine soziale Wohnungs- und Mietenpolitik sind 1. eine dauerhafte Begrenzung der Mietpreise, 2. ein Sozialer Wohnungsbau der diesen Namen wirklich verdient und 3. die Überführung des privaten Grundbesitzes in öffentliches Eigentum.

1.) Mietstopp und Begrenzung der Mietpreise
Ständig steigende Mieten sind kein Naturgesetz. Sie sind das Ergebnis des Anspruchs der Wohnungsbauinvestoren, der Haus- und Grundstückseigentümer auf ständig steigenden Renditen.
Bereits eine Rendite bzw. Verzinsung von 5 % auf das in eine Neubauwohnung investierte Kapital (bei Baukosten von 1500,- Euro und Grundstückskosten von 700,- Euro pro qm Wohnfläche) führt zu einer Mietbelastung von 9.20 Euro pro qm monatlich. Tatsächlich sind die Nettokaltmieten – also die Miete ohne Betriebs- oder Nebenkosten – beim Erstbezug in München und in anderen Großstädten der Bundesrepublik jedoch noch wesentlich höher.
Die Rendite ist also der preistreibende Faktor bei den Mieten. Ohne diesen Profitanteil könnten alle Mieten auf etwa die Hälfte oder ein Drittel der heutigen Mietpreise gesenkt werden.
Dreh- und Angelpunkt einer sozialen Wohnungspolitik ist deshalb die Begrenzung der Mieten direkt an der Quelle und als erster Schritt die Verhinderung weiterer Mieterhöhungen durch einen gesetzlichen Mietpreisstopp.
Das würde bedeuten, dass alle Mietpreise auf dem derzeitigen Stand eingefroren werden und keinerlei Mieterhöhungen mehr vorgenommen werden dürfen – weder bei bestehenden Mietverhältnissen, noch bei Neuvermietungen. Im zweiten Schritt müssten alle Mieten auf die tatsächlichen Kosten begrenzt werden.
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Die Betriebskosten liegen z.B. in München zwischen 1,50 und 1,90 EUR pro qm (Mietspiegel 2013). Mietausfallwagnis und Instandhaltungskosten machen sehr großzügig kalkuliert etwa 2,00 EUR aus, die Gebäudeabschreibung 1,25 EUR pro qm. (= 1% der Baukosten von ca. 1500 EUR pro qm). Damit ersetzt der Mieter dem Eigentümer die Herstellungskosten der Wohnung.
Die kostendeckende Kaltmiete läge also bei rund 5,- EUR pro qm monatlich. Alles, was darüber hinaus von den Mietern bezahlt wird, ist Profit der Eigentümer oder Profit der Banken.
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Ein Mietpreisstopp und eine Begrenzung der Miethöhe wären nicht nur die entscheidende Barriere gegen die weitere Mietpreisexplosion, auch der Umwand-lungsspekulation wäre quasi der Boden entzogen. Und: Wenn die Mieten nicht weiter steigen, entfällt auch eine der Triebfedern für immer höhere Grundstückspreise.

2.) Sozialer Wohnungsbau, der diesen Namen wirklich verdient.
Der bis heute in der Bundesrepublik praktizierte Soziale Wohnungsbau hat weder zu dauerhaft preiswerten Sozialmieten geführt, noch dazu, dass die mit hohen staatlichen Subventionen entstandenen Wohnungen als Mietpreis-gebundener Bestand erhalten geblieben sind. Von den ehemals mehr als 6 Millionen Sozialwohnungen sind nach dem Wegfall der Mietpreisbindungen und dem massenhaften Verkauf kommunaler Wohnungs-bestände nur noch rund 1,6 Millionen Mietpreis gebundene Wohnungen übrig geblieben.
Von den damaligen Bundesregierungen war das von Anfang an so vorgesehen. Ermöglicht wurde das – etwa ab 1970 – durch die stufenweise Erhöhung der Zinsen für die öffentlichen Baudarlehen auf bis zu 8 % und schließlich durch und die 1979 geschaffene Regelung, diese Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen.
Die Sozialwohnungen verloren dadurch ihre Mietpreis- und Belegungsbindung, die Mieten konnten auf das Niveau der freifinanzierten Wohnungen erhöht, die bishe-rigen Sozialwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft werden. Damit begann der Ausverkauf der älteren Sozialwohnungsbestände, darunter auch der rund 300.000 Sozialwohnungen der NEUEN HEIMAT.
Inzwischen hat sich der Bund hat aus der Förderung des Sozialen Wohnungsbaus fast vollständig zurück gezogen. Die Fördermittel des Bundes wurden auf heute nur noch 518 Mio. EUR zusammen gestrichen. Dem entsprechend ist der Bau von geförderten Sozialwohnungen dramatisch geschrumpft – von rund 300 000 Wohnungen Mitte der 50iger Jahre auf nur noch 22 000 Wohnungen im Jahr 2011. Aber selbst davon waren gerade einmal 12 000 soziale Mietwohnungen.
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(Quelle: Mietenbericht der Bundesregierung 1998, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung BBSR – 2012, EBZ – Business School, Febr. 2012)
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Wenn die Mieter nicht – auf Gedeih und Verderb – den privaten Investoren ausgeliefert sein sollen, dann stellt sich die Frage nach einer Alternative zum profitorientierten Wohnungsbau – nach einem Sozialen Wohnungsbau, der diesen Namen wirklich verdient.
Die oft gut gemeinte Forderung, das bis heute praktizierte Modell der „Sozialen“ Wohnungsbauförderung wiederzubeleben, z.B. durch Zuweisung höherer staatlicher Mittel, macht dabei wenig Sinn, denn dieses Modell hat seine Untauglichkeit hinreichend bewiesen. Sozialen Wohnungsbau, mit der Garantie dauerhaft preiswerter Mieten, kann es überhaupt nur unter völliger Ausschaltung von Kapital- und Bankprofiten geben. Das heißt, dass dieser Soziale Wohnungsbau vollständig aus staatlichen Mitteln finanziert und ausschließlich mit gemeinnützigen oder genossenschaftlichen Trägern verwirklicht werden muss. Nur ein auf diese Weise entstehender und wachsender gemeinwirtschaftlicher Wohnungssektor, der von den Mietern demokratisch verwaltet wird, böte die Möglichkeit für ein dauerhaftes soziales Wohnungswesen. Dass sozial tragbare Mieten möglich sind, beweisen heute schon viele der gemeinnützigen Träger und Wohnungsgenossenschaften, die allerdings nur über einen kleinen Bruchteil des gesamten Wohnungsbestandes verfügen.
Sozialer Wohnungsbau muss in dem Umfang, wie es notwendig ist, genauso aus öffentlichen Haushalten finanziert werden – so wie das bei Straßen und Schulen, bei Krankenhäusern und Kindergärten auch der Fall ist. Die Behauptung, dass die dafür notwendigen umfangreichen öffentlichen Gelder nicht vorhanden sind, dass Wohnungsbau nur über den privaten Kapitalmarkt finanziert werden kann ist uralt, aber ein Märchen.
Denn seit jeher wird auch der sogenannte „freifinanzierte Wohnungsbau“ einschließlich aller Luxusimmobilien, Zweit- und Drittwohnungen, vom Staat groß-zügig mitfinanziert. Die staatlichen Steuer-Subventionen, für private Eigentümer und die großen Wohnungsunternehmen sind häufig sogar wesentlich höher als die tatsächlichen Herstellungskosten. Die Mieter haben davon nichts.
Genaue Berechnungen ergeben, dass die Wohnungsbauinvestoren bereits nach 20 Jahren höhere Abschreibungsgewinne erzielen, als die ursprünglichen Baukosten.
Bei einem Weiterverkauf beginnt sich das Steuersparkarussell erneut zu drehen, sodass der Staat im Laufe der Jahre die ursprünglichen Baukosten doppelt oder dreifach finanziert.
Nehmen wir einmal an, der Staat hätte – wie in den 1950er Jahren – weiterhin jährlich rund 300.000 Wohnungen errichtet, und keine dieser Wohnungen hätte ihre Sozialbindung “verloren”, dann gäbe es heute – allein in den westlichen Bundeslän-dern – mehr als 20 Millionen Sozialwohnungen. Aus den Mieteinnahmen dieser Wohnungen könnten – ein Euro pro qm würden genügen – jährlich mindestens 20 Milliarden Euro in einen staatlichen Wohnungsfond fließen.
Hinzu kämen die bereits erwähnten Subventionen, die über Steuerabschreibungen den privaten Investoren zu Gute kommen und die Einsparungen eines großen Teils der 17 Milliarden Euro, die für Wohngeldzahlungen und die Finanzierung der Unterkunft bei Hartz IV-Empfängern und für die Grundsicherung sozial Bedürftiger ausgegeben werden. Aus diesem Milliarden-Topf ließen sich locker jährlich rund 300 000 neue Wohnungen mit dauerhaft sozialen Mieten finanzieren.

3.) Grund und Boden gehören in öffentliches Eigentum
„Die Ausdehnung der modernen großen Städte gibt in gewissen, besonders in den zentral gelegenen Strichen derselben dem Grund und Boden einen künstlichen, oft kolossal steigenden Wert; die darauf errichteten Gebäude, statt diesen Wert zu erhöhn, drücken ihn vielmehr herab, weil sie den veränderten Verhältnissen nicht mehr entsprechen; man reißt sie nieder und ersetzt sie durch andre. Dies geschieht vor allem mit zentral gelegenen Arbeiterwohnungen, deren Miete, selbst bei der größten Überfüllung, nie oder doch nur äußerst langsam über ein gewisses Maximum hinausgehn kann. Man reißt sie nieder und baut Läden, Warenlager und öffentliche Gebäude an ihrer Stelle. (…) Das Resultat ist, dass die Arbeiter vom Mittelpunkt der Städte an den Umkreis gedrängt, dass Arbeiterwohnungen und überhaupt kleinere Wohnungen selten und teuer werden und oft gar nicht zu haben sind, denn unter diesen Verhältnissen wird die Bauindustrie, der teurere Wohnungen ein weit besseres Spekulationsfeld bieten, immer nur ausnahmsweise Arbeiterwohnungen bauen.“ (Friedrich Engels 1872, Zur Wohnungsfrage, MEW 18)

Häufig werden in der politischen Auseinandersetzung die hohen Grundstückspreise für die Mietpreisexplosion verantwortlich gemacht, auch Wohnungsbauunternehmen rechtfertigen damit ihre teuren Mieten. In Wirklichkeit verhält es sich genau umgekehrt. Die Rendite, die auf bestimmten Grundstücksflächen erzielt werden kann, entscheidet darüber, wie hoch der Bodenpreis ist. Denn Grund und Boden an sich – hat keinerlei Wert. Im Gegensatz zu Gebäuden nützt sich Grund und Boden nicht ab, er wird nicht verbraucht und hat auch mit entstandenen Kosten nichts zu tun.
Der Wert eines Grundstücks ergibt sich erst aus seiner Nutzung, aus seiner besonderen Lage, den Möglichkeiten seiner Verwertung und aus seiner Monopolstellung in den Ballungsgebieten, wo Grundstücke besonders knapp sind. Je höher die die Rendite, die auf einem Stück Land erzielt werden kann, desto höher ist auch sein Preis.
Ein Waldgrundstück zum Beispiel oder Ackerbauland wirft selbst bei intensivster Nutzung weniger ab, als ein städtisches Grundstück oder eines, auf dem Bodenschätze gefördert werden. Der karge Felsboden einer Mittelmeerinsel wirft gar keine Rendite ab, das Grundstück am Meer oder im touristischen Zentrum der Insel kann dagegen sehr hohe Einnahmen bringen. Bei städtischen Grundstücken verhält es sich ähnlich. Sie können je nach Lage und Art der Nutzung unterschiedlich hohe Renditen erzielen. Die Grundstückspreise steigen natürlich, wenn hohe Mietsteigerungen zu erwarten sind oder wenn durch städtische Planungen eine profitablere Nutzung ermöglicht wird. Und je teurer die Wohnungs-, Büro- oder Ladenmieten, die auf einem Grundstück erzielt werden, desto höher ist auch sein Preis.
Das zeigt sich an der enormen Spannbreite der Grundstückspreise in der Bundesrepublik.

Dagegen kostet ein Waldgrundstück ohne Baurecht in Wiesensteig in der Nähe von Stuttgart 3,- EUR pro qm
(Quelle: Immobilienverband Deutschland – IDV, Wohn- und Preisspiegel 2012/2013 und Immobilienangebote und Grundstücksangebot in Süddeutsche Zeitung vom 7.06.2013)

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Doch in der Realität steht die Planungshoheit der Kommunen nur auf dem Papier. Dort, wo die kommunalen Rechte in die Praxis umgesetzt werden müssten, z.B. bei der Ausübung des Vorkaufsrechts oder beim Ankauf von Grundstücken für Schulen, Kindergärten, für Infrastruktur oder den Sozialen Wohnungsbau – müssen Millionen an die Bodenspekulanten bezahlt werden. Die Planungs- und Eingriffsrechte der Kommunen scheitern in der Realität an den als unantastbar geltenden Eigentumsrechten der Bodenbesitzer und an den Kapitalverwertungsinteressen der Bauinvestoren.
Das Ausmaß der Fehlentwicklungen wird immer weniger korrigierbar:
> Die Konzentration von Handel und Gewerbe, von Banken, Büros, Verwaltung und Kaufhäusern in den Ballungszentren;
> die Entvölkerung der Innenstädte und die Verdrängung der Wohnbevölkerung in Trabantenschlafstädte und in die Region verbunden mit immer weiteren Wegen und dadurch immer mehr Verkehr;
> eine auf die Zentren ausgerichtete Verkehrsplanung mit überdimensionierten Straßen, die aber doch nicht verhindert, dass die Städte im Verkehr ersticken;
> die Einfamilienhauszersiedelung und die zunehmende Entvölkerung ländlicher Gebiete, die größtenteils mit öffentlichen Verkehrsmitteln nicht ausreichend erschlossen sind.

Diese Entwicklung wird – wenn sie nicht gestoppt wird – noch weit größere Probleme hervorrufen als das heute schon der Fall ist. Die politischen Weichen müssen deshalb möglichst bald – besser heute als morgen – in eine andere Richtung gestellt werden.
Die Forderung, Grund und Boden aus dem Warenkatalog kapitalistischer Verwertung zu streichen und damit der Grundstücks-Spekulation ein Ende zu bereiten, steht deshalb heute immer noch auf der Tagesordnung.
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„Vom Standpunkt einer höheren ökonomischen Gesellschaftsformation wird das Privateigentum einzelner Individuen am Erdball ganz so überholt erscheinen wie das Privateigentum eines Menschen an einem anderen Menschen“. (Karl Marx)

Claus Schreer, isw München                                                                                         Marxistische Blätter