Frankfurter Gemeine Zeitung

Wohnungsmodernisierung: Ein erwartbares Urteil am Landgericht Frankfurt

Endlich wurde eine weitere Lücke geschlossen, das Landgericht Frankfurt hat mit seiner neuerlichen Entscheidung (Az: 2-11 S 35/13; 33 C 3335/11 – 93) die Einnahmequelle von Vermieter*innen am Sprudeln gehalten und letztendlich die Spekulation auf sicheren Boden gestellt.
Seit einiger Zeit häufen sich die Klagen, dass der Ausbau von Mansardenwohnungen, aber auch Renovierungen, die aus welchen Gründen auch immer aufwändiger ausfallen, von Seiten der Bauherren zum Anlass genommen wird, die Mieten kräftig zu steigern. Grundlage für diese Steigerungen sind sowohl im Wohnungsbau-Fördergesetz zu finden als auch im sattsam bekannten Frankfurter Mietspiegel.
Bis zu dieser LG-Entscheidung durften sich Mieter*innen noch der Hoffnung hingeben, dass sie sich gegen eine Neu-Einstufung dieser Wohnungen in jüngste Bau-Altersklassen mit Hilfe von technischen Gutachten wehren könnten, die klären sollten, ob es sich hierbei tatsächlich um Schaffung von Wohnraum bzw. einen Neubau handele.
Dies hat die Kammer des Landgerichtes nun klar gestellt und allen, die sich mit dem Gedanken tragen, ihren Fall gerichtlich klären zu lassen, sei gesagt: geht lieber essen oder macht euch einen vergnügten Abend, das Geld ist so besser vertan.
Und nun kommt es (gerade durch die ABG-FH) auch zu den erwartbaren Erhöhungsbegehren, da die Neu-Einstufung in jüngere Bau-Altersklassen abgesegnet ist.

§ 16 WoFG – Wohnungsbau, Modernisierung
(1) Wohnungsbau ist das Schaffen von Wohnraum durch
1. Baumaßnahmen, durch die Wohnraum in einem neuen selbstständigen Gebäude geschaffen wird,
2. Beseitigung von Schäden an Gebäuden unter wesentlichem Bauaufwand, durch die die Gebäude auf Dauer wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht werden,
3. Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden, durch die unter wesentlichem Bauaufwand Wohnraum geschaffen wird, oder
4. Änderung von Wohnraum unter wesentlichem Bauaufwand zur Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse.

Kernstück der juristischen Einlassungen ist hier die Ziffer 4 und die hat es in sich. Nicht nur, dass bei Modernisierungen ein weites strittiges Feld eröffnet wird, denn es geht auch um die Frage, was ist noch Instandhaltung, was zusätzlicher Aufwand, das heißt, was schlägt mit 11% auf die Miete, was ganz üblicher Verschleiß (auch hier besagt dieser Paragraph einiges), jetzt ist auch die Frage geklärt, wie es um die Bau-Altersklasse steht.
Bau-Altersklassen ziehen verschiedene Vergleichsmieten nach sich und richten sich generell nach dem Baujahr der Gebäude. Eine Reihe von Gebäuden in Frankfurt, vor allem in den Gründerzeit-Bauten hatte Mansardenwohnungen bzw. Zimmer, die entweder einzeln vermietet wurden oder Bestandteil der Wohnungen im Haus waren. Doch bezieht sich die Angelegenheit nicht nur auf dieses Segment, sondern gilt generell für ältere Wohnungen, die dem Zeitgeist angeglichen werden.
Diese wurden in letzter Zeit vermehrt umgebaut und die derart erneuerten Wohnungen werden in andere Bau-Altersklassen eingestuft. Der Streit geht zumeist um diesen Punkt, da hiermit immer ein Mieterhöhung unabhängig von der Modernisierungsfrage verbunden ist. Die Entscheidung der Kammer lässt sich erst gar nicht auf solche Spitzfindigkeiten ein und fragt nur, ob dem Wortlaut der Gesetze und Regulatorien Genüge getan wurde.
Hier lese man nochmals Ziffer 4, denn dort finden sich so exakte Begründungen wie „wesentlicher“ Bauaufwand und „veränderte Wohnbedürfnisse“. Da fragt man sich doch, wessen Wohnbedürfnisse gemeint sein könnten und worin das Wesen des Bauaufwandes besteht.

Doch solche Überlegungen tut die Vorsitzende der Kammer als „unwesentlich“ ab, denn darum geht es in dieser Stadt auch nicht. Kurz: hier wurde eine Entscheidung gefällt, die Klagen gegen Vermieter*innen nahezu aussichtslos erscheinen lassen, solange diese sich in ihrem Begehren auf den Mietspiegel berufen. Er wird für sie zur Allzweck-Waffe und man fragt sich, von wem und mit welcher Begründung überhaupt noch gegen dieses grandiose Machwerk geklagt werden kann.
Werden in einem Mietspiegel neue Bewertungen für die Baualtersklassen eingeführt oder auf Grund eben dieser Bautätigkeit Neu-Einstufungen vorgenommen – und die liegen garantiert höher als die alten – so kann der Vermieter unter Berufung auf diesen Mietspiegel, die Miete innerhalb der allgemein festgesetzten Grenzen erhöhen.
Was so harmlos als Wohnraumförderungsgesetz daher kommt, entpuppt sich bei genauerem Hinsehen als eine kaum überwindbare Hürde, den Forderungen nach mehr Geld zu entgehen. In Frankfurt zeigt sich, dass die Kombination mit dem Mietspiegel daraus einen Brandbeschleuniger par excellence entstehen lässt.

Nach den Erläuterungen des Mietspiegels 2010 gilt hinsichtlich der Baualtersklasse Folgendes: „Wenn ein Haus bzw. eine Wohnung, vergleichbar einem Rohbau, vollständig saniert und modernisiert oder durch An- oder Umbau neuer Wohnraum geschaffen wurde, ist dies entsprechend…..in die Baualtersklasse einzuordnen, in der die Baumaßnahme erfolgte.“. Weiter heißt es dann: „Es kann dahinstehen, ob aufgrund des unstreitig in den Jahren 2004/2005 durchgeführten Dachgeschossausbaus neuer Wohnraum im Sinne §17 Abs. 1 S. 2 II. WoBauG bzw. § 16 Abs. 1 Ziff. 4. WoFG geschaffen wurde…Als Wohnungsbau durch Ausbau eines bestehenden Gebäudes gilt jedoch gemäß … auch der unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umbau von Wohnräumen zur Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse.“ (S.3)

Nun stehen noch einige Klagen an, die vor den Amtsgerichten anhängig sind. Klugerweise haben die Amtsrichter ihre Entscheidungen vertagt, bis der Spruch des LG verkündet wurde, denn kein Amtsrichter lädt sich gerne eine Berufung in seine Personalakte, nun können sie getrost urteilen, denn gegen diesen Spruch hilft höchstens eine Beschwerde, da die Vorsitzende eine Revision als unbegründet ausschloß.
Dass die Vorsitzende keine Revision zulässt, ist denn auch nur konsequent, kann sie doch nicht erkennen, dass „die Rechtssache [hat] weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung durch das Revisionsgericht.“ (S.4)
Es liegt auch bereits ein erstes Urteil zum Mietspiegel vor und auch diese Entscheidung ordnet sich bestens in die Richtung ein, die innerhalb der Frankfurter Justiz auf diesem Sektor vorherrscht. Insofern ist die Einlassung betreffs einer einheitlichen Rechtsprechung stimmig, denn eine solche liegt ja in Frankfurt vor.
Die abgesicherte Umverteilung von unten nach oben wird deutlich, wenn man sich anschaut, dass
bei der Gewährung von Wohngeld, diese Bau-Altersklassen zum Argument werden können, bilden sie doch eines der Fundamente für die Höhe des zu gewährenden Zuschusses. Hier wird nicht der Leistungsempfänger unterstützt, sondern sein/ihr Vermieter*in.

Bedrohlich wird diese Entscheidung, weil sie erlaubt, ohne Prüfung des konkreten Falles allein aufgrund des Bestehens des Mietspiegels und einer phantasievoll vorgetragenen Schilderung des „wesentlichen Bauaufwands“ diese Neu-Einstufung zu erreichen, wobei dann Modernisierungs-Kosten noch hinzu kommen (können). Da mit der neuen Gesetzgebung Mieter*innen kaum noch Einfluss nehmen können, was Umfang und Art der „Anpassung von Wohnraum an die veränderten Wohnbedürfnisse“ angeht, gerät jegliche Instandhaltung zu Modernisierung und Neugruppierung, also zu einem Hebel für Entmietung ohne Kündigung, da der neue Mietzins dann oft nicht mehr aufzubringen ist und man sich selbst entsorgt.
Der Mietspiegel ist insofern zu beachten, als es offensichtlich ausreicht, sich darauf zu berufen, nicht dass hier eine substanzielle Einlassung zum Thema zu finden wäre, braucht es auch nicht, denn es genügt, dass er formal rechtens verabschiedet wurde.

Als Mieter*in sehen wir uns einem System gegenüber, dass keine Alternative mehr zulässt, seinen Nutzniessern allerdings die Türen weit öffnet.
Beruhigt kann jetzt das Geld in derartige Wohnungen angelegt werden, ist die Rendite jetzt Gerichts-fest.

Allen anderen sei nochmals gesagt: ändern wird sich mit Klagen allein nichts.


Ein Kommentar zu “Wohnungsmodernisierung: Ein erwartbares Urteil am Landgericht Frankfurt”

  1. RobertseidS

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