Frankfurter Gemeine Zeitung

Bockenheimer Wohnprojekt “Philosophicum”: Konflikt um Kaufvertrag

Während der Kaufverhandlungen zwischen Projektgruppe Philosophicum und ABG Holding wurde vereinbart, einen Letter of Intent (LOI) zur Vorbereitung des Kaufvertrags zu erstellen. Hierfür hat die ABG Holding der Projektgruppe einen Entwurf zugestellt, der von uns sorgfältig geprüft und mit ExpertInnen beraten wurde.

In den Verhandlungen gab es den Konsens, dass die Projektgruppe Grundstück und Gebäude, wie es steht und liegt, für 6,1 Millionen erwerben kann. Der von der ABG vorgelegte LOI enthält jedoch weitere vertragliche Vorgaben, die bisher nicht als Bestandteile des Kaufvertrags vorgesehen waren und die weder akzeptabel noch juristisch haltbar sind, jetzt aber in den Kaufvertrag einfließen sollen.

Der Dissens bezieht sich auf drei Sachverhalte:

1) Termin des Vertragsabschlusses zum 30. Juni 2014
Es wird die notarielle Unterzeichnung des Kaufvertrags zum 30. Juni 2014 gefordert. Das ist nicht akzeptabel, weil die Baureife erst mit dem Abschluss des Bebauungsplans eintritt und auch erst dann der Bauantrag gestellt werden kann. Das bedeutet: Die Projektgruppe soll ein Grundstück erwerben, über dessen Nutzungsmöglichkeiten erst später entschieden wird. Solange noch kein gültiger Bebauungsplan in Kraft ist, besteht keinerlei Sicherheit, dass die angestrebte Umnutzung tatsächlich realisierbar ist. Die Projektgruppe würde also ein nicht zu verantwortendes Risiko eingehen.
Ein Grundstückskauf sollte deshalb erst nach Inkrafttreten der Planreife durch einen gültigen Bebauungsplan stattfinden.

2) Aufnahme der Erschließungs- und Wohnfolgekosten in den Kaufvertrag
Für die Erschließung des Campus-Areals fallen Erschließungskosten für u.a. Wege und Grünflächen an, die auf die Anlieger umgelegt werden. Die Höhe dieser Kosten sind noch nicht absehbar, sondern können bisher nur grob eingeschätzt werden.
In den Vertrag sollen die Erschließungs- und Wohnfolgekosten jedoch als harte Fakten Eingang finden, die darüber hinaus mit einer geforderten Finanzierungsgarantie abgesichert werden sollte. Bei den Wohnfolgekosten handelt es sich um investive Kosten für die Erstellung von sozialer Infrastruktur in Form von Kindertagesstätten und anteiligen Kosten für nötige Grundschulplätze.
Dafür veranschlagt werden bisher je 100 m2 BGF [Bruttogeschossfläche] die Summe von 11.025,- Euro. Das sind im Philosophicum voraussichtlich bei 5.620 m2 BGF Wohnfläche / 100 m2 x 11.025,- EUR = 619.605,- Euro.
Bei den Erschließungskosten handelt sich um die Kosten für die Herstellung und Errichtung der öffentlichen Grünanlagen, Straßen, Wege und Plätze. Dafür werden Kosten in Höhe von 123,- EUR/m2 BGF angesetzt. Das macht im Philosophicum 123,- Euro/m2 BGF x 10.450 m2 Gesamtfläche = 1.285.350,00 EUR.
Die Aufnahme dieser Kostenblöcke in den Kaufvertrag plus die dafür geforderte Finanzierungsgarantie ist juristisch nicht haltbar: Es kann keine Finanzierungsabsicherungen für Kosten geben, deren Höhe noch nicht feststehen kann. Generell ist zu hinterfragen, wie die Erschließungs- und Wohnfolgekosten im Rahmen des Städtebaulichen Vertrags zwischen ABG Holding und Stadt überhaupt ermittelt werden und welche Anteile die unterschiedlichen TeilhaberInnen an diesen Kosten zu erbringen haben. Die Aufwertung des Gebiets durch hohe Erschließungskosten führt zur preislichen Aufwertung der Grundstücke des Areals auch in den ausgewiesenen Wohngebieten. Das muss aus sozialpolitischer Sicht verhindert werden.

3) Schließlich stellt sich die Frage, warum die eigenen Erschließungsleistungen des Projekts Philosophicum bisher keinen Eingang in die Aufrechnung der Entwicklungskosten gefunden haben.

Die Projektgruppe Philosophicum entwickelt soziale und kulturelle Infrastruktur in Eigenleistung.
• Das Projekt erschließt Raum für eine Kindertagesstätte, deren Angebot den eigenen Bedarf weit übersteigt.Das Projekt erschließt Raum für eine Kindertagesstätte, deren Angebot den eigenen Bedarf weit übersteigt.
• Wir tragen mit eigenen Mitteln zum Erhalt eines Denkmals bei, was Baukosten für die Denkmalsanierung in Höhe von ca. 3 Millionen Euro mit sich bringt.
• Mit dem Bau von Sozialwohnungen trägt das Projekt dazu bei, dringend notwendigen Bedarf in Frankfurt Bockenheim zu decken. In Bockenheim liegt die Quote an Sozialwohnungen bei unter 4%, seit 20 Jahren werden keine Neuen gebaut.
• Gegen diese Entwicklung überführt die besonders innovative GmbH-Struktur des Mietshäuser Syndikats das Philosophicum in ein unverkäufliches Gemeinwesen und ermöglicht so dauerhaft stabile und niedrige Mieten.

Wir erwarten, dass der Wert der durch das Projekt Philosophicum geleisteten sozialen und kulturellen Erschließung mit den von der Stadt Frankfurt aufgerufenen Erschließungskosten von insgesamt ca. 1,9 Mio Euro in voller Höhe verrechnet wird. Die Streichung dieser Kosten aus dem Kaufvertrag ist die angemessenste Lösung des Konflikts.

Für Rückfragen stehen wir Ihnen gerne telefonisch zur Verfügung:
i.A.
Jeronimo Voss, 01778389891
Anette Mönich, 0697072380

Projektgruppe Philosophicum
Leipziger Straße 91
60487 Frankfurt am Main

philosophicum.org


125 Kommentare zu “Bockenheimer Wohnprojekt “Philosophicum”: Konflikt um Kaufvertrag”

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