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Mieten in Frankfurt: immer schneller immer höher? Lieber weniger!

Von gaukler am 18.06.2014 in ABG Aktuelle Artikel Bewohnen Interpretationen Lokal Regieren Lokale Berichte Mietpreisentwicklung Stadt-Formen Wirtschaftswunder

Einst war es sozialer Wohnungsbau, heute geht es bloß um die Höhe der Mietsteigerungen – in Frankfurt gibt es einen kleinen schwarz-grün-roten Parteienstreit über den Immobilienmarkt

Frankfurt nimmt eine Spitzenposition in Deutschland ein, und zwar besonders bei den Mietpreisen für ihre Einwohnerschaft. Wie bei den meisten Wirtschaftsnachrichten und -zahlen verbirgt sich dahinter ein anderer Sachverhalt: diese Spitzenposition hat für einige erhebliche Vorteile, für viele aber Nachteile. Da in der Stadt am Main Spitzenpreise für Immobilien und Mieten erzielt werden, geht es für viele sogar um ihre Existenzbedingungen, denn dazu gehört das Wohnen.

Seit Jahren übertreffen die Mietsteigerungen auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt die Inflationsrate und die Entwicklung der Durchschnittseinkommen bei weitem. Die “Beschränkung” von Mietpreiserhöhungen für Bestandswohnungen ist auf 20 Prozent in 3 Jahren fixiert, mithin knapp 7 Prozent im Jahr. Bei einer gegenwärtigen Inflationsrate von gut einem Prozent ergibt sich auf diesem Hintergrund eine jährliche Gewinnsteigerung von 6 Prozent, und zwar ohne Anspruch an Verbesserungen der Wohnungsausstattung.

Die “freien Märkte” für bewohnte Immobilien, die sich in Mietwohnungen und Eigentumswohnungen teilen, betreffen aber nicht nur Preisänderungen für Bestandswohnungen, sondern auch Neubauten, respektive Erstvermietungen. Für diese gilt die Begrenzung auf 20 Prozent überhaupt nicht. Und wenn wundert es: die Mietpreise für diese Wohnungen gehen immer weiter durch die Decke, und sie bauen eine Säule des gegenwärtigen “Betongoldes“.

Goldschöpfung: Europaviertel

Eine besondere Rolle auf dem Immobilienmarkt spielen Firmen aus dem ehemaligen Bestand des kommunalen Wohnungsbaus, in Frankfurt die “ABG“. Sie stammen aus den Zeiten, als in Deutschland eine kommunale Verpflichtung zur Bereitstellung günstiger Wohnungen für die “einkommensschwache” Bevölkerung tatsächlich noch Konsens war.

Dieser Konsens ist im Lande der Wirtschaftserfolge längst vorbei, aus dem kommunalen Wohnungsbau wurde ein wichtiger ökonomischer Spieler konstruiert, als dessen erste Aufgabe Stadtpolitik und Unternehmen die Erwirtschaftung von Gewinn deklarierten. Die meisten Einheiten des kommunalen Eigentums an sozialem Wohnungsbaus in Frankfurt wurden der ABG zugeschlagen, die als quasi-privates Unternehmen allein 50.000 Wohnungen vor Ort besitzt, und seit Jahren einen Gewinn von gut 50 Millionen Euro jährlich erwirtschaftet. Das sind bezogen auf jede Mietwohnung schlicht 1.000 Euro im Jahr.

Eine wichtige Rolle in den Marktkalkulationen der größten Akteurs auf dem Wohnungsmarkt in Rheinmain, zu dem sich noch die Nassauische Heimstätte gesellt, spielt der “Mietspiegel“. Er bietet die Richtschnur für Mieterhöhungen gerade bei den Ex-Kommunalen wie ABG, und zwar als praktische wie als politisch legitimierende Größe. In den gegenwärtigen “Boomjahren”, in denen Immobilienpreise weniger von Kosten und Qualität der Immobilie bestimmt sind, sondern eher von viel flüssigem, billigen Geld und Spekulation mit Lage, dient die laufende Anhebung des Preissockels als Legitimation für Römer und ABG, bei der Preiserhöhung mitzuziehen.

Klar, damit wird der Immobilienmarkt weiter befeuert, sehr zum Vorteil im Immobiliengeschäft. Dieses Spiel mit Immobilien, das sich für einige enorm lohnt, klappt um so besser, weil die schwarz-grüne Frankfurter Stadtregierung völlig unbeirrbar auf Markt, Immobilienwirtschaft und -eigner setzt. Sie möchte weder von echtem kommunalem Wohnungsbau, von Bestands- oder Milieuschutz und von drastischer Mietbeschränkung etwas wissen.

Allerdings regt sich in den letzten Jahren in deutschen Großstädten und in Medien zunehmender Unwillen über die enorme Mietpreisdynamik, die sich nicht zuletzt auf die vielen Spekulationsgewinne und Vertreibungen aus günstigen Wohngebieten richtet. Bei diesem Gegenwind kam sogar hier ein klein wenig Bewegung in die städtische Wohnpolitik. ABG und der grüne Planungsdezernent Cunitz boten eine Begrenzung auf 10 Prozent Preissteigerung an, also nur noch gut 2 Prozent Extragewinn für die ABG im Jahr aus Wohneigentum. Es sei notiert: die Neubauten des Immobilienkonzerns und ihre oft exorbitanten Mieten werden davon erst gar nicht berührt.

Die SPD in Gestalt ihres Oberbürgermeisters Feldmann, wie in Frankfurt bestens bekannt sonst beileibe kein Gegner des freien Immobilienmarkts, setzte dagegen einen auffälligen Tupfer: er foderte 3 Jahre ohne Mieterhöhung für Bestandswohnungen der ABG, zur Sicherung der Existenzmöglichkeiten von “einkommensschwacher” Bevölkerung und Beruhigung des Frankfurter Immobilienmarkts.

Grün-Schwarz im Römer, die Immobilienwirtschaft und die marktbegeisterte Presse stimmten sofort in einen Klagechor ein, der in Mietpreisbegrenzung gleich die Wiederkehr alter sozialistischer Mißwirtschaft erkannte: Und da kann es nur nach oben gehen mit den Mieten.

Eine paradoxe Situation, denn schwarz-grün-rot sind sich eigentlich darin einig, einen breiten Sockel gering bezahlter Arbeitskraft zu halten, und der kann sich aber Mietpreise in Städten wie Frankfurt schon lange nicht mehr leisten.

Für Beobachter verblüffend kommt die Argumentation des ehemaligen Marketingberaters und jetzigen Bürgermeisters Cunitz daher: Er konstatierte eine rasantere Erhöhung des Preisgefüges, da nur marktgekoppelte Wohnungen in den Mietspiegel einflössen, und sich bei Abkopplung (0 Erhöhung ala Feldmann) der allgemeine Sockel schliesslich erhöhen würde.

Dabei bliebe eine einfache Lösung dieses Moments der Wohungspolitik: die Bindung der Wohnungsmiete bei der ABG an deren Gewinn! Beispielsweise 10 Prozent des Ertrags liessen sich auf eine Senkung der Miete beziehen (für die “Stakeholders” der ABG), eine Maßnahme, die dem ganzen Wohnungsmarkt und ihrem Preisspiegel gut täte, und eine genuin soziale Maßnahme, die gleichzeitig hochkapitalisierte Märkte und “Blasen”-Bildung ein Stück weit abbremst. Mit anderen Worten: Es ist eine “kontra-zyklische” Marktbindung mit breitem sozialen Effekt.

Die Mieter würde es freuen: 10 Euro weniger Kaltmiete pro Monat, ein Akt mit Signalwirkung!

Noch mehr: Sogar den Ökologiebedürfnissen der grünen Hauseigentümer käme derartige Politik nahe: eine aufs Land vertriebene “einkommensschwache” Bevölkerung müsste nicht täglich weite Strecken per Fahrzeug zurücklegen, eine ökologische Sünde, die der gegenwärtigen Wohnungspolitik des schwarz-grünen Magistrats faktisch eingeschrieben ist.

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