Frankfurter Gemeine Zeitung

Teure Bescherung – Vorbemerkungen zum neuen Mietspiegel

Aus heiterem Himmel ist er in den Briefkasten geflattert, der Entwurf des neuen Mietspiegels, den der Magistrat wohl in Kürze verabschieden möchte. Eine Vorbesprechung wollten wir uns nicht entgehen lassen, ein bißchen verwirrt sind wir auch.

Nun soll es sein, gegen den Widerstand von Haus & Grund, dem das alles nicht weit genug geht, doch mit der überwältigenden Zustimmung der Mieterverbände, die das alles nicht gründlich genug angeschaut haben.
Eine substanzielle Überprüfung des „Entwurfs“ kann erst erfolgen, wenn die detaillierte Auflistung sowohl der Methoden als auch der Datensammlung vorliegt, aber die Tendenz ist völlig offensichtlich – und lässt wenig Gutes für die Mieter*innen der „zentralen“ Lagen erwarten. Zudem hindert es die Damen und Herren auch nicht, ohne diese notwendige Dokumentation, dieses Machwerk durch Magistrat und Stadtverordnetenversammlung zu winken.

Ausgehend von der vehementen Kritik an den festgesetzten Lagen des letzten „qualifizierten“ Mietspiegels, sieht der neue richtig differenziert aus, aber nur auf den ersten Blick.
Denn von den 369.000 Adressen kamen nach der neuen Modellbildung noch 18.000 in die Auswahl und davon wurden 3.354 Datensätze herangezogen. Dementsprechend dürftig erscheinen auch die Einlassungen des Magistrats. Einzig präzise Antwort: „die Mieten sind um 11,3% gegenüber der durchschnittlichen Miete aus der letzten Marktuntersuchung für den Mietspiegel 2010 gestiegen.“ wobei der Stand April 2013 ist und demnach ein grosser Teil hochpreisiger Neuvermietungen noch gar nicht erfasst.
Desweiteren ist es „nicht gelungen, differenzierte energetische Modernisierungsmerkmale abzubilden.“ Und: „Intensiv untersucht wurde ein möglicher Einfluss der Lärmbelastung auf die Miethöhe. Hier ergab sich kein nachweisbarer Preiseffekt – mit Ausnahme der Situation an besonders lärmbelasteten Strassen. Hier sind keine Lagenzuschläge für die gehobene oder sehr gute Lage vorzunehmen, wohl aber für die zentrale Lage.“
Die neu gebauten Einfamilienhäuser konnten leider auch nicht berücksichtigt werden, so dass nur solche erfasst sind, die bis 100 qm Wohnfläche haben und bis Baujahr 1977 (das sind dann aber alle des ehedem sozialen Wohnungsbaus).
Im Übrigen wurde der neue Mietspiegel sehr verschlankt, da nun kaum noch „Substandard-Wohnungen“ zu finden sind, konnten die mittleren und einfachen Lagen auch zusammengefasst werden.

Sehen wir uns diese wenigen Sätze einmal an.
Vom Geschrei der „energetischen Modernisierung“ ist also nichts übrig geblieben ausser Fenster.
Lärmbelastung ist für Vermieter*innen kein Grund die Miete nicht nach Gutdünken festzusetzen und für Mieter*innen hinzunehmen, da sonst die Wohnungssuche noch länger dauert. Und: was gilt denn alles als „Lärmbelastung“? Gut, auf Ausfallstrassen konnte man sich einigermassen verständigen, hat dies gleich wieder „differenziert“, indem man den neuen Lage-Begriff „Zentralität“ einführte und ihn darauf anwendbar machte. So ganz wollte man dem Sozialneid unter Vermieter*innen nun doch keinen Raum geben.

Und dieses Kriterium der Zentralität hat es nun wirklich in sich.
Dieses Areal folgt, ausgehend vom Hauptbahnhof, der S-Bahnlinie zum Westbahnhof, weiter nach Norden bis zur Autobahn, entlang dieser zur Rat-Beil-Straße, über die Münzenberger Straße mit kleinen Ausbuchtungen zum Günthersburgpark, zum Prüfling, dann bis zur Wittelsbacher, über Zoo zum Ostbahnhof, über die Honsellbrücke, schliesst den ehemaligen Schlachthof ein und geht dann entlang der Bahn (Südbahnhof) zurück zum Hauptbahnhof.
Innen gibt es weitere Differenzierungen von gehobenen und sehr guten Wohnlagen. Diese finden sich selbstverständlich auch ausserhalb dieser neuen kreativen Zone, so z.B. östlich des Günthersburgparks, am Bornheimer Hang entlang über die Ostparkstraße zum Ostbahnhof.
Einerseits verlegt man sich wieder bei sehr guter Wohnlage auf die herkömmlichen Kriterien wie grosse Grundstücke, geringe Höhe, viel Grün und ruhig, während bei den guten Wohnlagen ein Mix von Infrastruktur und Ausstattung maßgeblich scheint, dann setzt man den gesamten innerstädtischen Bereich in Wert, was den Vorstellungen von Stadtentwicklung der neoliberalen Allianzen entspricht. Die aktuelle Gentrifizierungswelle ist offenbar nicht mehr mit diesen Innenstadt-Bereichen fassbar und die Neubauten werden massiv den nächsten Mietspiegel bestimmen. Bis dahin ist der „Zentralitäts“-Bereich reif geschossen.

Die Zuschläge sind kombinierbar, so dass ein maximaler Zuschlag von 2,58 Euro möglich ist – die zentrale Lage schlägt mit nur 0,99 Euro zu Buche, gilt aber für die gesamte Innenstadt.
Offensichtlich sind die neuen innenstadtnahen Vorhaben nicht einbezogen, bzw. ist dies nur teilweise und zögerlich geschehen. Auch Bockenheim-Süd ist nicht von derlei Zuschlägen betroffen. Aber zur Beruhigung: das kommt spätestens beim nächsten bzw. schon bei der Fortschreibung.
Insgesamt sieht dieser „Entwurf“ leicht provisorisch aus, weder Fisch noch Fleisch, ehe ein Versuch, keinen zu verschrecken.
Angesichts der realen Situation ist dieser Mietspiegel ein hilfloser Versuch, der Entwicklung hinterher zu kommen, denn die Neu- und Wiedervermietungen gerade in diesen Bereichen sprechen eine andere Sprache. Und da noch nicht einmal der politische Wille vorhanden ist, diesen Mietspiegel zur Handlungs-Grundlage zu machen, dient dies nur dazu, nachholende Erhöhungen möglich zu machen.

Die Offenlegung der „Quell-Codes“ ist einen bekanntermaßen heiß umkämpfte Frage und auch hier sind es die Annahmen, die dann einer „wissenschaftlichen“ Überprüfung unterzogen werden. Denn hier verstecken sich die Absichten und Zielrichtungen, die bestätigt werden sollen.
Frankfurt eiert schon länger hinsichtlich der Lagen und dies stellt schon ein Alleinstellungs-Merkmal der Kommune dar.
So bedeutet dieser Zentralitätszuschlag nur, dass es innerhalb dieses Gebiets egal ist wie die angebotene Wohnung aussieht, es wird jeder Preis gezahlt.
Die Frage ist dann nur, wozu überhaupt noch so ein Machwerk, euphemistisch Mietspiegel genannt.
Hier wird einmal das Klientel bedient, das noch nicht ganz zur Vergleichsmiete aufschliessen konnte und mit diesem erneuten Lage-Trick wohl auch an die Gemeinschaften der Investoren gedacht, denen eine angemessene Verzinsung signalisiert werden muss.
Es wird wohl einen Run auf Innenstadt-Flächen geben und hier wird sich eine rasante Umgestaltung breit machen, neue Flächen im Ostend und so langsam auch im Gallus, abgesehen von den anstehenden Projekten, vor allem solche, die der „Zentralität“ gehorchen, gibt es nur wenn zuvor Bestand abgerissen wird. Bei derartigen guten Verwertungsbedingungen allemal lohnenswert, es wird den Druck auf die Eingesessenen erheblich erhöhen. Nur eines wird sicher nicht geschehen: die Entstehung von ausreichend bezahlbarem Wohnraum.
Ungeachtet aller Unterschiede beider Mietspiegel (2010 und 2014) setzen sie das intransparente Verfahren fort und schaffen erst die Lagen, die sie dann mit Zuschlägen belegen können.

Eine genauere Auseinandersetzung mit dem neuen Mietspiegel wird noch folgen, dazu müssen allerdings die Dokumentationen der Erhebung vorliegen, doch ist dies nicht wirklich erheblich, wenn es darum geht, hier einzufordern, dass das gesamte Verfahren auf den Prüfstand kommt, es nicht weiter Expert*innen überlassen bleibt, die – bei allem guten Willen – nicht über eine ausreichende Legitimation verfügen, trotzdem aber unser aller Leben reglementieren. Denn diese Angelegenheit ist ein Punkt in einer Reihe und noch nicht einmal der wichtigste, da es sich hier aber um ein Verfahren handelt, das über die sog. demokratische Gremien läuft, ist hier ein Ansatz, demokratische Strukturen einzuführen und sich die Damen und Herren genau anzuschauen und ihr Votum nicht zu vergessen. (immer vorausgesetzt, dass sie es überhaupt zur Kenntnis zu nehmen bereit sind)
Im Grunde wurden die Innenstadtlagen 1 und 2 jetzt durch die Zentralitätslage ersetzt. Die Erweiterung dieser Kategorie bleibt offen und wird sich dann vor allem im Westen bemerkbar machen. Gerade für Wohnungsgesellschaften ist es beruhigend, dass wiederum eine deutliche Erhöhung möglich ist – und auch dieses Jahr das Machwerk alle Gremien passiert.


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