Frankfurter Gemeine Zeitung

Milieuschutz – eine eher stumpfe Waffe

Eine Veranstaltung verschiedener Mieterinitiativen zu Wirkung und Grenzen von Milieuschutz-Satzungen mit dem Berliner Stadtsoziologen Sigmar Gude von T.O.P.O.S verlangt, die ambivalenten Auswirkungen einer Orientierung an ihnen zu beleuchten.

Da diese Debatte im Kontext von “Wohnungsmangel” in Frankfurt gerade vehement geführt wird und der beginnende Kommunalwahlkampf sie auf die Tagesordnung jeder Versammlung setzt, scheinen einige kritische Anmerkungen zu ihrer geringen Reichweite angebracht. Nicht zuletzt deswegen, weil der hiesige Planungsdezernent die Vertreter*innen von Bürgerinitiativen zu einem Gespräch geladen hat.

Mit der Aufstellung einer Reihe solcher Satzungen scheint der Königsweg beschritten, allen in dieser Stadt ihr Plätzchen zu sichern und die Möglichkeit offen zu stehen, zusammen mit einem Magistrat, der dies als Beweis anführt, im Sinne des (städtischen) Gemeinwohls zu handeln, in gleichberechtigter Atmosphäre die Einzelheiten solcher Verträge auszuhandeln.

Begrenzte Reichweite
Das Interesse galt den Auswirkungen solcher Satzungen auf dem Hintergrund eines freien städtischen Wohnungsmarkts und der Ausrichtung der Kommunen Viertel durch Aufwertung zu sanieren. Hier zeigen die Ergebnisse langjähriger empirischer Begleitung ein ernüchterndes Bild.

Zusammengefasst: eine Milieuschutzsatzung ist ein Instrument, das wohl in einigen speziellen Fällen greift, aber kein Mittel die Besetzung durch Vermögende und Investoren in den städtischen Quartieren zu verhindern, geschweige denn ein gleiches Zugangsrecht für alle  zu wahren.

Sie mag hier und da Alt-Mieter*innen eine gewisse Zeit schützen, punktuell die Geschwindigkeit der Jagd nach dem schnellen Profit verlangsamen, hält die vorherrschende Entwicklung der Städte für Vermögende jedoch nicht auf und schafft keine einzige preiswerte Wohnung.
Milieuschutzsatzungen sind Teil des Baurechts und nicht des Mieterschutzes, mit ihnen kann der bauliche Status Quo einigermaßen und eine Zeit lang aufrecht erhalten werden. Dies jedoch nur dann, wenn weitere Instrumente der Stadtplanung genutzt werden, um diese Satzungen mit Leben zu füllen. Sobald allerdings Altmieter*innen entsprechende Wohnungen räumen, sind sie wieder auf dem Markt und ein städtebaulicher Vertrag mit den Eigentümern fehlt, sind sie weitgehend intendiertem Schutz wieder entzogen. Ein bißchen Besitzstandswahrung für Altmieter*innen, eine Portion Modernisierungsfreiheit für Eigentümer*innen, allen wohl und niemand weh’. Ein Aspekt staatlicher Aktivität aus sozialstaatlicher Zeit, in der Herstellung gleicher Lebensbedingungen noch als Staatsziel proklamiert wurde.

Satzungen leben davon, dass sie eingehalten werden bzw. dass sie Ausdruck eines gesellschaftlichen Konsens über ihre Zielrichtung sind. Ansonsten sind sie Vorschriften, die von einer Institution überwacht werden müssen, die auch Durchsetzungsmittel für konfligierende Interessen hat. In gegenwärtigen Zeiten des “Beton-Golds” erfordern sie einen personellen Mehraufwand seitens der Verwaltung, der unter dem Primat der schwarzen Nullen nicht vertretbar ist – und auch nicht ins Konzept der “unternehmerischen Stadt” passen will, die inzwischen als kommunale Handlungsmaxime gilt.

Nicht allein die Wohnung
Aufwertungen von Quartieren betriffen nun nicht nur Wohnungen, sie erfassen deren gesamtes Umfeld (was dann wieder auf die Mieten zurück wirkt). Mit der Veränderung der Bevölkerungsstruktur ändern sich die Anforderungen und Ansprüche an die Infrastruktur des Quartiers. Und es setzen sich schleißlich diejenigen durch, die geeignete Ressourcen mobilisieren können, üblicherweise Geld. Mit anderen Worten: wer kann sich neue Wohnungen und Läden im Quartier eigentlich leisten? Milieuschutz hat unter diesem Aspekt keinerlei Bedeutung hinsichtlich der Vermietung des damit „geschützten“ Wohnraums und kann die „strukturelle Gentrifizierung” (Gude) nicht verhindern. Dieses Phänomen wird auch als “Homogenisierung” einer städtischen Lage beschrieben, anders gesagt: ein neues Milieu ist da, mit eingebautem Fahrstuhl für Preise nach oben.
Die nun dominierenden Gruppen beanspruchen den ihnen angemessenen (öffentlichen) Raum und darauf gründende Nutzungskonflikte lassen sich voraussehen. Zudem finden sich die Veränderungen der Infrastruktur Zug um Zug in den Lagekriterien des Mietspiegels wieder, was die Prozesse der Homogenisierung und Verdrängung forciert. Milieuschutz ist entsprechend wirkungslos bei Mieterhöhungen, die durch den Mietspiegel gedeckt sind.

Planungshoheit, nicht demokratische (Stadt-)Gesellschaft
Im Baurecht aufgeführte Instrumente, mit denen Eigentumsrechte eingeschränkt werden können, sind in der Absicht formuliert, die Planungshoheit der staatlichen Ebenen zu gewährleisten, und soziale Aspekte werden in der Regel  als untergeordnete Phänomene aufgefasst. Es geht in erster Linie darum, das Funktionieren des Systems Stadt zu ermöglichen und zu sichern. Die im BauGB als Planungsziel angeführte soziale Stabilität kann über Satzungen allein nicht erreicht werden. Eine genuin politische Angelegenheit wie sie lässt sich nur schwer verordnen.

Die Verfolgung solcher „Staatsziele“ ist eine Frage breiterer Herrschafts- und Mehrheitsverhältnisse, gemäß denen definiert wird, was dem Gemeinwohl dienlich ist. Daraus ergeben sich bestimmte Verwaltungsakte, die ohne Beteiligung der Bürger*innen auskommen. Dadurch ist das charakteristische Procedere ihrer Aufstellung verständlich, dessen Vorgaben das Ergebnis bestimmen.
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