Mietspiegel – Beteiligung? Ist doch freiwillig!
Das Spektakel geht wieder los, bald werden die Anrufe und Anschreiben kommen, mit denen „die Bevölkerung“, wenigstens ausgesuchte Teile davon, zur Mitarbeit an den Erhebungen zur Erstellung eines neuen Mietspiegels aufgefordert werden. Diese Beteiligung ist freiwillig und es gibt eine Reihe guter Gründe, sich genau zu überlegen, ob man dies wirklich tun will.
In aller Eile wird dieser Mietspiegel erneut vorgezogen, da man befürchtet, dass die vielen Ungereimtheiten das aktuellen dessen Bestand gefährden. Wohl denen, die sich gewehrt haben. Davon abgesehen, dass hier dringend nachgebessert werden soll, muss sich jede(r) fragen, ob an etwas mitgearbeitet wird, dessen Folgen weitere Mieterhöhungen sind, es läuft darauf hinaus, diese Mieterhöhungen durch verbesserte Datenlagen wasserdicht zu machen, verhindern kann man sie damit nicht.
Es geht nicht darum, den Mietspiegel prinzipiell abzuschaffen, sondern die aktuelle Ausführung daraufhin zu prüfen, ob sie denn wirklich dem Allgemeinwohl dient und sich die Voraussetzungen für diese Erhebung anzuschauen und sie entsprechend neu zu formulieren. Hier bleibt einiges zu tun. Es fängt an bei den gesetzlichen Rahmenbedingungen, geht über zu den Faktoren, die in eine Bewertung eingehen und befasst sich mit der Art und Weise, wie der Mietspiegel ausgehandelt und wie er schliesslich verabschiedet wird.
Entstehung
Mit der Aufgabe der Mietpreisbindung war eine Situation entstanden, in der in diesem „Markt“-Segment das Recht des Stärkeren galt, eine Situation, in der das in der UN-Charta verbriefte Recht auf Wohnen, ein universelles Grundrecht, gänzlich den opportunistischen Entscheidungen der Besitzenden geopfert zu werden drohte. Um hier wenigstens einen Rahmen zu schaffen, die voraussehbare Flut von Prozessen einzudämmen und den Gerichten eine verlässliche Grundlage für ihre Entscheidungen zu geben, musste eine Regelung her, die folgende Ebenen gleichmässig berücksichtigen sollte:
- die Stellung der Wohnung als „besonderes Gut“,
- die Herstellung eines rechtlich verbindlichen Rahmens bei Auseinandersetzungen,
- die Wahrung der Rendite für Eigentümer.
Da hier versucht wird, antagonistische Interessen in einer Regel zu vereinen, ist abzusehen, dass in der Praxis das Kräfteverhältnis entscheidend ist, in welche Richtung, sich die gute Absicht entwickelt. Interessanterweise firmiert die erste gesetzliche Fassung unter „Mieter-Kündigungsschutz-Gesetz“ – sehr löblich. Es richtete sich vor allem gegen die Praxis der Änderungskündigung zur Erzielung eines höheren Mietzinses. Die Einführung eines Vergleichsmieten-Systems sollte Standards einführen und zusammen mit den Regelungen betreffs Mietwuchers den Rahmen abgeben, in dem sich das Erhöhungsverlangen und der Widerstand dagegen bewegen sollten. Damit bekamen die Gerichte zugleich eine Grundlage für ihre Entscheidungen, in der Hoffnung, so zeitraubende und aufwändige Verfahren zu vermeiden. Richtgrösse war von nun an die „ortsübliche Vergleichsmiete“.
Zu ihrer Ermittlung wurde ein Katalog von Kriterien eingeführt wie Lage, Grösse, Ausstattung.
Andererseits musste tunlichst vermieden werden, dass in den „freien Wohnungsmarkt“ eingegriffen wurde, dies liess sich trickreich gestalten, indem nur solche Wohnungen berücksichtigt wurden, bei denen eine Neuvermietung stattfand oder die Mieten erhöht wurden, und zwar im Zeitraum der letzten vier Jahre. Dies stellt den Fundus zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar. In den Achtzigern des letzten Jahrhunderts taucht dann der Begriff des Mietspiegels auf, seine Spezifizierung in den einfachen und den qualifizierten. Seine Erstellung ist für die Gemeinden freiwillig und das Procedere ihnen überlassen. Innerhalb laufender Verträge wurde die Kappungsgrenze auf 20 % alle drei Jahre festgesetzt.
Damit wurde behauptet, sei grössere Rechtssicherheit geschaffen, die jeden Vertrag einbindet, überprüfbar macht, ohne irgendeine Partei über Gebühr einzuschränken.
Das Geschenk an die Vermieterseite liegt in der Beschränkung auf die letzten vier Jahre, da hiermit die automatische Erhöhung festgeschrieben wird, egal wie im Einzelnen ausgehandelt wird. Die Neuvermietung ist nicht gedeckelt und die Vergleichsmiete enthält eine bestimmte Bandbreite, ausserdem kann mittels der anderen Wertkriterien jederzeit ein von ihr unabhängiges Ergebnis erzielt werden (zudem gilt die Vertragsfreiheit), z.B. Modernisierung, energetische Einsparungen.
Nun verbindet sich mit dem Mietspiegel keinerlei Zwang zur Mieterhöhung, er ist jedoch ein Freibrief dafür und bedarf keiner Gegenleistung (diese können extra umgelegt werden).
Die so ermittelten Werte stellen die Entscheidungsgrundlage der Gerichte dar und für die Mieter*innen sind innerhalb dieser Grenzen Klagen nahezu aussichtslos.
Der oftmals angeführte Schutz vor Willkür in Form einer verbindlichen Regelung hat nun diese Willkür nicht beendet, sondern ihr eine Form gegeben und die Ebene, auf der sie stattfindet, verschoben (Willkür bedeutet eigentlich freie unabhängige Entscheidung). Sie findet sich wieder in dem Segment der Neuvermietungen, die ohne Beeinflussung vonstatten gehen und dies wird von staatlicher Seite toleriert und auf Grund erwiesener Machtlosigkeit seitens der Mieter*innen auch nicht angezweifelt.
Eine Argumentation, die darauf besteht, diese Regelung sei besser als gar kein Mietspiegel, ist und bleibt blind. Sie ist Ausdruck der Akzeptanz der Verhältnisse, in denen es nur noch darum geht, das „Schlimmste“ zu verhindern.
Auch die Behauptung, das Risiko für Mieter*innen sei ohne diesen Mietspiegel wesentlich höher, lässt sich kaum stützen, jedenfalls nicht für die Mieterseite, während die andere recht gut abgesichert ist. Man kann natürlich von Risiko-Vermeidung sprechen, wenn man damit ausdrücken will, dass man es in der Mehrzahl der Fälle besser unterlässt, überhaupt den Klageweg zu beschreiten.
Von wegen Wissenschaftlichkeit
Wir haben es mit einem Regelwerk zu tun, das bestimmte Voraussetzungen festlegt und zum anderen Verfahrensweisen folgt, die es zu einer Geldmaschine für Vermieter macht. Die Hinzuziehung mathematischer Methoden zur Wert-Ermittlung bleiben innerhalb dieser einmal festgesetzten Grenzen und die so erzeugte Plausibilität wiederum wird als objektive Grösse verkauft und dient zur Erzeugung breiter Zustimmung, ob der Exaktheit des Verfahrens. Dies ist in bestem psychologischen Sinn eine Übertragung. Die Methode macht sicher keine Aussage über den Zweck ihrer Anwendung.
Wenn in zwei drei Jahren die vielen neuen schönen gehobenen Wohnungen im Gallus fertig sind und die im Ostend und das Europaviertel, dann wird spätestens im übernächsten Mietspiegel ein deutlicher Sprung in den Vergleichsmieten erfolgen, der sich zu einem Flächenbrand in der ganzen Stadt auswachsen dürfte.
Rechtliche Randbedingungen
Da kommt es der Eigentümerseite sehr gelegen – und nebenbei: sie hat unermüdlich und aufopferungsvoll daraufhin gearbeitet – dass die Zivilprozessordnung gerade in einigen Punkten novelliert wurde. Zunächst wird Mietprozessen hohe Priorität eingeräumt. Und wie immer auch (z.B. im Gefolge eines neuen Mietspiegels) Mietschulden zustande kommen, jetzt wird es richtig gefährlich. Es hört sich zunächst so an als seien nur die üblichen Verdächtigen betroffen, säumige Leute, Mietnomaden, allerdings kommt ein anderes Bild zustande, wenn man näher hinsieht.
Egal wie, eine Mietschuld besteht und es kommt zu einer Klage. In deren Verlauf kann eine Sicherungsanforderung gestellt werden. Diese kann oder will die Beklagte nicht leisten. Nun hat die Klägerin die Handhabe per einstweiliger Verfügung die Räumung zu beantragen. Das Gericht gibt die Prüfung dieses Verlangens an einen Rechtspfleger, der die Erfolgsaussichten der Klage prüft. Kommt er zur Einschätzung, dass diese Erfolg haben wird, wird dem Begehren stattgegeben.
Jetzt kann nach dem „Berliner Modell“ geräumt werden, heisst, die Beklagte bekommt sämtliche Kosten aufgehalst und die Klägerin kann das Eigentum der Beklagten in Höhe der geforderten Schuld pfänden.
Nicht genug damit, es reicht, wenn die Klägerin auch nur in einem Punkt Erfolg hat. Sieht man sich einer cleveren Klageschrift ausgesetzt, bleibt so wohl nur, sich rechtlich beraten zu lassen, wie man am günstigsten auszieht. Bei Widerspruch nimmt man die Vernichtung der Existenz in Kauf.
Besonders da nun auch noch an der Prozesskostenhilfe gebastelt wird, so dass auch hier die Hürden bedrohlich hoch werden.
Wer noch immer meint, es reiche aus, hier und da ein bisschen herumzubasteln, muss sich sagen lassen, dass er/sie das Spiel der anderen spielt in diesem Klassenkampf von oben, in dem die Arsenale der Gegenseite prall gefüllt sind.
Lediglich die Ungerechtigkeit auf alle gleichmässig zu verteilen, heisst, ihr die Anerkennung zu verschaffen, die sonst gewaltsam durchgesetzt werden müsste.
Voll passend zu den Banktürmen, besser: zu deren Marketingabteilungen traten aber die Protagonistinnen dieser Agora im leerstehenden Turm auf, lichte Höhe über den Stühlen 70 Meter und etwa von dort oben sahen sie auch auf uns, das Publikum. In der Reihenfolge ihres Auftretens waren das: zuerst die wohnungspolitische Sprecherin der Bundesgrünen. Sie schilderte dezidiert ihren ganz persönlichen Marsch durch die Institutionen bis nach Berlin, und beglückwünschte uns schließlich dazu, im Wohnparadies Frankfurt zu leben. Nach dem Statement, dass „die Grünen“ selbstverständlich bei der Energiesanierung von Gründervillen sensibel fürs Stadtbild bleiben, war mir klar, dass ihr Frankfurter Paradies wohl eher schwarz-grün leuchtet, als eines der Besitzer von Gründervillen. Auch wenn die Frau aus dem Bundesbüro uns immer wieder Kenntnisse präsentierte, indem sie Paragraphen aus dem Bundesbaurecht runter ratterte, blieb mir nur der Eindruck, dass gesetzliche Regelung das äusserste Limit ihres Denkens zur Stadt bietet.
(Foto: mietspiegelportal.de)