Da hatte der Ortsbeirat die gute Idee, die vielgepriesenen Investoren und Entwickler (jener scheue Menschenschlag, der für alle nur das Beste will – und vor allem – von allen) eingeladen, um die Problembürger*innen aufzuklären und ihnen zu zeigen, wie „ihr“ Viertel in Bälde aussehen wird und vor allem, welch grandiose Zukunft hier in die Höhe wächst.
Drei dieser postmodernen Helden-Gemeinschaften sind denn auch angetreten, um uns alle mit bunten Bildchen, wahnsinnigen Grundrissen und tollen Grünzügen ins Träumen zu bringen. Doch Euphorie wollte nicht so recht aufkommen. Übrigens: die Stadt war auch eingeladen, erschien auch in Form von U. Beyer als Stadtrat und einer Angehörigen des Planungsamtes, die sich aber wohlweislich in tiefstes Schweigen hüllte, dafür aber aufmerksam mitschrieb. Dazu später.
Diese Anwohner des Gallus (ihr wart lange Zeit unser Problem, so einer der Kreativen), in all ihrer bunten Mischung, fanden so einiges, bis auf das zentrale Datum: die Kosten.
Es geht bei diesen drei Projekten um ein zusammenhängendes Areal im Südwesten des Gallus, so zwischen Lahnstrasse, Rebstöcker Strasse, über die Mainzer Landstrasse hinaus bis zur Neuenhainer Strasse und es geht um gut 1000 Wohnungen. Und sie schieben sich wie ein Riegel in den Stadtteil.
Da ist eine denkwürdige Luxemburger Gesellschaft, die über einen Frankfurter Entwickler in Kooperation mit dem Büro KSP Engels (auch Maintor) hier einen Riesenklotz (natürlich prima aufgelockert und viel Grün im Innenhof) hinsetzt, der gegenüber von Opera One, der Luxus-Tochter von Franconofurt aufgenommen und in Richtung Lahnstrasse fortgesetzt wird, wo dann schliesslich Formart von Hochtief Solutions alles bis zum neuen Ordnungsamt vollknallt.
Bereits die erste Vorstellung durch den Vertreter von KSP Engels zeigte, dass die Erwartungen an die schöne neue Gallus-Welt nicht so recht geteilt wurden, was sich in einer zunehmenden Verunsicherung ausdrückte, da die Konzeption nicht den angepeilten Beifall finden wollte. Der örtliche Vertreter der Einzelhändler fand einiges daran auszusetzen, was nicht wundert, da hier nur marginale Flächen für Kleingewerbe zur Verfügung stehen, während das gesamte Erdgeschoss für Rewe und Aldi reserviert ist. Der Versuch, die Zuhörer mit einem Wust von Einzelinformationen zu erschlagen, ging daneben, denn auf die zentrale Frage nach den Preisen konnte und wollte der werte Herr keine Antwort geben und auch der Mann aus Luxemburg zog ein beredtes Schweigen auf diese Frage vor.
Zum eigentlichen Highlight der Veranstaltung geriet der Auftritt von Jerey, Vorstand von Opera One. Es ist kaum zu glauben, aber Frankfurt hat wieder eine soziale Wohnungsgesellschaft, die sich um Kinder und Demente kümmert, die Anbindung an das kleine Gustavsburgplätzchen forciert und völlig entsetzt darüber ist, wie viel Miete die Menschen im Viertel für die letzten Bruchbuden zahlen müssen. Schade nur, dass bei der obligaten Frage nach der Kalkulation auch hier ein Gemurmel über den Markt und was er hergibt und die Baukosten eine Antwort ersetzen musste. Aber wir kennen ja die anderen Projekte wie die Westend Suites an der Bockenheimer Landstrasse, die ebenso sozial gestaltet sind oder die Räumungsklage gegen das IvI, das von der Konzernmutter Franconofurt angestrengt wurde.
Die Lady von Hochtief antwortete immerhin mit den Preisen für die Eigentumswohnungen (so zwischen 2.300 und 3.900 pro qm), während sie bei den Mieten passen musste, da das gesamte Areal ja bereits schon weiter verkauft wurde (nach Fertigstellung) und der Investor seine eigenen Vorstellungen habe.
Trotz dieses ungeheuren sozialen Engagements zeigten sich die Leute dieses ehemaligen Problemviertels wenig zufrieden und wollten gar in Erfahrung bringen, was die Investoren denn dem Viertel gäben als nur irgendwelche Baublöcke. Soviel Unverständnis verursachte dann Sprachlosigkeit. Jerey ruderte mit der „Ausstrahlung“ dieser neuen Mitbewohner um die Klippe, nur um festzustellen, dass dahinter weitere Untiefen warteten. Doch bezüglich der Miethöhen war ihm nichts zu entlocken – wie den übrigen Helden der Innovation auch nicht, die sich bemühten anhand der Fährnisse des Marktes dies unter den Tisch zu reden.
So ist ein Resümee, dass die Projekte mit einigem Argwohn im Viertel betrachtet werden und die Fassaden allein kein ausreichender Grund zur Zustimmung sind.
Deutlich wurde wiederum, dass das Viertel in der Planung dieser Projekte keine Rolle spielte, sieht man von den „Marktchancen“ ab, denn das Viertel wird hinterher sowieso ein anderes sein.
Hier jetzt hätte ein Wort seitens des Stadtplanungsamtes seinen Platz gefunden, wie sieht es mit der Infrastruktur aus, bezüglich Verkehr, Bildungsstätten, öffentlichen Räumen, doch wie gesagt, die Vertreterin zog es vor zu schweigen, sie hätte wohl auch nichts zu sagen gehabt, funktioniert Planung in dieser Stadt seit geraumer Zeit nur als Bestätigung der Verwertungswünsche nd ihrer rechtlichen Absicherung. Allein Stadtrat Beyer schwang sich zu einer Rede für alternative Wohnformen auf, ohne den geringsten ‘Widerhall bei den schicken Kreativen zu finden. Keine Genossenschaften, keine Studierendenwohnungen, keine geförderten Wohnungen, keine Mietpreise.
Und so dämmerte langsam, dass innerhalb von zwei Jahren eine gewaltige Verwerfung im Gallus stattfinden wird, dessen Dreh- und Angelpunkt der neue Mietspiegel und seine Fortschreibung sein dürfte.
Nehmen wir die Projekte, über die bei der Veranstaltung nicht geredet wurde, hinzu, die dann auch fertiggestellt sind, da geht es um weitere rund 600 Wohnungen, dann sieht die Vergleichsmiete aber völlig anders aus. Als verlässlichen Anhaltspunkt können die Mieten dienen, die die Frank-Gruppe an der Franken Allee aufruft, dienen, für über 100 qm steht der Mietzins bei 12,30 Euro, für die kleineren bei 14,50 immerhin. Da ausserdem ein Luxus-Studierendenwohnheim entsteht und auch noch kleinere und ebenso hochpreisige Objekte entstehen, ist mir einer entsprechenden neuen Lagen-Bestimmung zu rechnen. Wie meinte ein Stadtrat zu den Bewohner*innen des Mainfelds seinerzeit: „Ab in den Wald“, womit wir bei dem neuen Motto für den Gallus wären.
Die Objekte, die hier zu bewundern waren, bilden abgeschlossene Einheiten, die solange Fremdkörper bleiben, bis sich der Rest des Viertels ihnen angepasst hat, da hilft auch kein vollmundiger Prospekt mit netten Videos.

Von Susanne Heeg

Grundsätzlich umfassen „Politiken der gebauten Umwelt“ Planungspolitiken, die sich auf Infrastrukturen (Straßen, ÖPNV, Wasser etc.) sowie bauliche Nutzungen (Gewerbe, Einzelhandel, Wohnen, Büro etc.) beziehen. Ich werde mich im Folgenden auf einen Teilbereich, nämlich die bürobezogene Planungspolitik, den Wohnungsbau sowie Wohnungspolitik in Frankfurt konzentrieren. Häufig wird ja der Vorwurf erhoben, dass sich die Planung in Frankfurt quasi willenlos und willfährig zeige. So wurde Edwin Schwarz, dem letzten Planungsdezernenten, in seinem Abgang hinterher gerufen, dass seine Politik und Handlungen ungeregelt und planlos gewesen wären. Dieser Einschätzung schließe ich mich nicht an, sondern ich gehe davon aus, dass diesen Politiken eine Wettbewerbslogik zugrunde liegt. Die an einzelnen Projekten orientierte und ermöglichende Politik von Schwarz fügt sich sehr gut in den wettbewerbsorientierten Umbau von Frankfurt ein. Sie war ausgerichtet an einer Ermöglichung von Büroprojekten und gehobenen Wohnungsbau, um dem noch vor 10 Jahren weithin beklagten Wegzug guter Steuerzahler etwas entgegen zu setzen. Es muss sich noch zeigen, ob der neue Planungsdezernent Olaf Cunitz eine andere Politik wählt. Mit Blick auf die vergangene Politik ergibt sich der Titel des Beitrags: eine sehr flexible, aber nicht willen- und planlose Baupolitik.

Die Politik der letzten 30 und mehr Jahre zielte darauf, die Infrastruktur zu schaffen, die Frankfurt den Status der Global City verleiht und sichert. Dazu gehören der Flughafen, die Bürogebäude, Informations- und Telekommunikationsinfrastruktur sowie der gehobene Wohnraum. Grundsätzlich zielten viele zentrale stadtpolitische Anstrengungen der letzten 30 Jahre darauf, Frankfurt zum attraktiven
Büro- und Wohnstandort zu machen. Es handelt sich dabei um einen Prozess ohne Ende, da die Stadtplanungspolitik immer wieder von der Angst getrieben ist, dass der Status „Global City“ im Wettbewerb mit London, Paris und anderen Städten verloren gehen könnte. Ich werde mich im Folgenden auf den Büro- und Wohnungsmarkt bzw. -politik konzentrieren, um die Politik in einer Globalizing City nachzuvollziehen.

Büromarkt

Hintergrund für Entwicklungen in Frankfurt ist eine aktive Wirtschafts- und Wachstumspolitik, die Frankfurt zum Bankenstandort machen sollte und tatsächlich machte. Zwei Entwicklungen haben diesen Prozess beschleunigt. Zum einen die Deindustrialisierung ab den 1980er Jahren und zum anderen die Liberalisierung des Finanzmarktes ab den 1990er Jahren.

Erstens nahm seit den 1980er Jahren der Anteil der Beschäftigten im Dienstleistungssektor generell und in Städten im Besonderen stark zu. Frankfurt am Main ist von diesen Entwicklungen geprägt: Die Beschäftigung im verarbeitenden Gewerbe reduzierte sich von 161.000 in 1970 auf nur noch knapp 53.500 im Jahr 2008 (Statistisches Amt und Wahlamt der Stadt Frankfurt am Main 1971, Stadt Frankfurt am Main 2011). Diese Abnahme um rund 67 Prozent hängt mit der Verlagerung sowie der Schließung von Industrieunternehmen zusammen.
Aber nicht alle Unternehmen, die am Standort Frankfurt geschlossen wurden, hörten auf zu existieren, sondern es wurden auch Unternehmen verlagert. Dafür gibt es zwei Erklärungen: zum einen gab es Unternehmen, die Expansionsflächen suchten, die an in der Regel dicht bebauten Standorten bzw. in der Stadt nicht zu finden waren und zum anderen war die Möglichkeit, die im Wert gestiegenen innerstädtischen Flächen zu versilbern, der ausschlaggebende Grund für die Verlagerung. Nicht selten ergänzten sich aber beide Beweggründe. Damit fügten sich derartige Verwertungsstrategien sehr gut in die Wachstums- und Wirtschaftspolitik der Stadt Frankfurt ein. Beispiele für Strategien der Standortverwertung, die mit einer Nutzungsänderung von industrieller Produktion hin zu Büros und Wohnen verbunden sind, sind die Adler-Werke im Gallus (jetzt: Galluspark mit überwiegend Büro- und Wohnfunktionen) oder das Mess- und Regeltechnikunternehmen VDO, das die Produktionsstätte an der Bockenheimer Warte 1997 zugunsten einer Büronutzung aufgab (für weitere Bsp. Gutachterausschuss 2009: 18).

Gleichzeitig mit der Standortverlagerung von Industrieunternehmen erfolgte in vielen Unternehmen eine Ausgliederung von tertiären Tätigkeiten (Software- und Hardware-Betreuung, Marketing, Buchhaltung etc.). Diese Tätigkeiten, die in der Statistik vorher unter „verarbeitendes Gewerbe“ fielen, da sie in einem Industriebetrieb erbracht wurden, wurden durch die Auslagerung statistisch neu zugeordnet. Dies sowie das generelle Wachstum im Bereich der unternehmensorientierten Dienstleistungen aufgrund neuer Anforderungen im Zuge der betrieblichen Reorganisation, wirtschaftlichen Liberalisierung und Globalisierung führte zu einem Beschäftigungswachstum im Dienstleistungsbereich um 59 Prozent: von 274.000 Jobs 1970 auf knapp 435.000 im Jahr 2008. Im Jahr 2008 sind 89 Prozent aller Arbeitsplätze in Frankfurt im Dienstleistungssektor zu finden (Statistisches Amt und Wahlamt der Stadt Frankfurt am Main 1971, Stadt Frankfurt am Main 2011). Eine besonders starke Entwicklung erfuhr der Finanzsektor, der von 40.000 Beschäftigten 1970 auf 73.000 im Jahr 2008 wuchs.
Bedeutsam ist dieses Wachstum um 82 Prozent, weil der überwiegende Anteil dieser Beschäftigten einen Büroarbeitsplatz benötigt. Dies eröffnete einen Markt für das Errichten, Kaufen, Verkaufen und Mieten; also kurz: den Handel mit Büroimmobilien. Frankfurt erlebte seinen ersten Büroimmobilienboom in den 1970er Jahren, der aber noch überwiegend auf Selbstnutzern basierte. Ein Beispiel dafür sind der Silberturm der Dresdner Bank, der 1978 errichtet wurde, oder der 1979 fertig gestellte Eurotower, die ehemalige Zentrale der gewerkschaftseigenen Bank für Gemeinwirtschaft (BfG). Ab Ende der 1980er Jahre erfolgte ein Übergang zur spekulativen Errichtung von Hochhäusern, die zur typischen Frankfurter Skyline beitrug. Eigentümer der Bürogebäude waren nun überwiegend nicht mehr Selbstnutzer, sondern institutionelle Investoren. Auch die ehemaligen selbstgenutzten Immobilien – wie der Silberturm oder der Eurotower – gingen nun in den Besitz von institutionellen Investoren über. Im Falle des Silberturms handelt es sich um ein bilanztechnisch günstiges Finanzkonstrukt für die Deutsche Bank und im Falle des Eurotowers war die Übernahme des Unternehmens durch andere Unternehmen der Hintergrund.

Ein Indikator für die Nachfrage nach Bürofläche ist der Büroflächenumsatz. In der Abb. 1 sieht man die Volatilität von Umsatz und Leerstand. Der Umsatz (in weiß) ist ein Anzeichen für die Nachfrage und der Leerstand (in dunkel) für die fehlende Nachfrage. Demnach verlief die Entwicklung von Leerstand und Umsatz stark zyklisch und seit 2002 verharrt der Leerstand auf einem hohen Niveau. Die zunehmenden Ausschläge auf dem Immobilienmarkt dürften mit einiger Sicherheit dazu beigetragen haben, dass in Immobilien investiertes Kapital sich zum Teil als fiktives Kapital entlarvte. Da sich das Kapital erst im Verkauf realisiert, ist es plausibel davon auszugehen, dass der Verkaufspreis in Phasen mit hohem Leerstand unter dem Kauf- oder gar Erstellungspreis liegt. Auch wenn ein bestimmter Immobilienwert in den Bilanzen oder Büchern steht, so kann sich der angezeigte Wert des Buchrepräsentanten in diesen Phasen vom Preis des bezeichneten Produkts entfernen. Eine Folge davon ist, dass es sich bei Teilen des Kapitals nur noch um fiktives Kapital handelt: es kann nicht mehr realisiert werden, d.h. der Tausch in Geld misslingt. Durch die zunehmende Volatilität wird diese Gefahr sehr real, da die Marktplatzierung von Immobilien bis zum Verkaufsabschluss längere Zeit benötigt und somit in der Baisse stattfinden kann.

In Geldeinheiten gemessen hält der Grundstücksausschuss der Stadt Frankfurt fest, dass die Umsätze bei Büroimmobilien von 123 Millionen Euro im Jahr 1983 auf über 1,5 Milliarden Euro im Jahr 1993 stiegen. D.h. es fand mehr als eine Verzehnfachung in 10 Jahren statt. Bis 2001 stieg der Umsatz nur auf 1,7 Milliarden Euro, da in den 1990er Jahren weit über die Nachfrage hinaus gebaut wurde. Das neue absolute Spitzenjahr 2007 wurde primär durch ausländische Investoren bestimmt, die den Umsatz im Bürosektor auf 4,3 Milliarden Euro trieben (Abb. 2). Dies bedeutet eine Ver-35-fachung des Wertes von 1983 (Gutachterausschuss Frankfurt 2009: 47). Dieser Anstieg hängt mit einer zunehmenden Anzahl von handelbaren Immobilien sowie stattfindenden Mehrmalverkäufen zusammen.

Zweitens befeuerte ab den 1990er Jahren die Liberalisierung des Finanzmarktes in Deutschland das Wachstum von Finanzdienstleistungen. Die Möglichkeit europaweit und bald global unbegrenzt zu investieren, trug zum Wachstum und der Entwicklung von institutionellen Investoren, d.h. Anbietern von Investmentprodukten und weiteren Anlagemöglichkeiten bei. Diese Entwicklung ging mit einer Ausdifferenzierung von Finanzmarktakteuren und -konstruktionen einher. Allein im Immobilienbereich expandierten bzw. etablierten sich offene und geschlossene Immobilienfonds, Real Estate Investment Trusts, Real Estate Private
Equity Fonds, Immobilien AGs etc. Daneben gibt es noch eine Reihe von Investoren, die zur Portfoliodiversifikation in Immobilien anlegen: ein Beispiel hierfür sind Hedge-Fonds. Diese Akteure wirkten sowohl als Nutzer als auch als Investoren in Immobilien. Eine Folge der zunehmenden Aktivität und Anzahl dieser Akteure war, dass Bürofläche nachgefragt wurde und in der Folge eine rege Bautätigkeit stattfand. Seitdem ist der Büromarkt in Frankfurt durch eine hohe Volatilität, d.h. Schwankungen, gekennzeichnet, da diese Akteure wiederum von Finanzmarktentwicklungen abhängig sind.

Dass diese rege Bautätigkeit möglich war, hängt auch mit der großzügigen städtischen Flächenpolitik zusammen. Die Frankfurter Planungspolitik zielt auf die Entwicklung eines Hochhausclusters bzw. darauf, Bürofläche für Finanzdienstleistungen in der Innenstadt zu konzentrieren, wozu entsprechende Flächenausweisungen gemacht wurden. Diese Planung begann bereits in den 1950er Jahren als Hauptverwaltungen nach Frankfurt drängten. Die Entwicklungsachsen für Büroentwicklungen wurden im Fingerplan 1968 das erste Mal zielgerichtet entwickelt, aber unter Aushebelung des Planungsrechtes, da die „Finger“ (Abb. 3) in Wohngebiete hinein reichten. Der Plan sah vor, Büronutzungen in neuzubauenden Hochhäusern entlang von fünf Entwicklungsachsen zu konzentrieren. Der Protest, der sich daraufhin entwickelte, führte zusammen mit einem sich abkühlenden Immobilienmarkt 1971 dazu, dass der Plan offiziell aufgegeben wurde. Dies war aber nicht das Ende einer proaktiven Hochhaus- und Büroflächenpolitik. Vielmehr führte die starke Büronachfrage in den 1980er Jahren
dazu, dass die Hochhausplanung wieder aufgenommen wurde. Der City Leitplan von 1983 diente, ähnlich wie die folgenden Hochhausrahmenpläne dazu, Investitionssicherheit zu schaffen, Kapitalanlagen zu steuern und damit den Investitionsdruck aus anderen Stadtgebieten fernzuhalten. Um dies zu belegen, soll Martin Wentz, der damalige Stadtplanungsdezernent selbst zu Wort kommen: „…während sich bei gewerblichen Bauflächen der Bodenpreisindex in den letzten 20 Jahren gerade verdreifacht hat, ist bei Büroflächen in guter Lage der Index auf das Zwölffache gestiegen. […] Es wird angenommen, dass die Nachfrage an Büroflächen in der bisherigen Größenordnung unvermindert weiterbesteht und im Interesse der wirtschaftlichen Entwicklung der Stadt befriedigt werden muß. […] Dem trägt der auf der Grundlage eines Rahmenplans für das Bankenviertel um die Neue Mainzer Straße herum entwickelte Bebauungsplan Rechnung: er weist Standorte für zusätzliche Hochhäuser nach.“ (Wentz 1991: 108)

Im gleichen Buch – das insgesamt die Bauwut und den Global-City-Gestaltungswillen von Martin Wentz spiegelt – bemerkt Nikolaus Münster zum Bürobau: „Die Elite muß wissen, dass sie hier den Boden für Weiterentwicklung findet und dies muß auch nach außen hin sichtbar sein. Der Anspruch Frankfurts als intelligente Stadt muß sich deutlich in der Architektur niederschlagen.“ (Münster 1991: 129)

Die Hochhausrahmenplanung wurde bis in die Gegenwart mehrmals überarbeitet und es wurde Planungsrecht für einen Pulk von Hochhäusern in der Innenstadt geschaffen. Die Planung ging dabei in Vorleistung, insofern weit mehr Standorte für Hochhäuser ausgewiesen wurden als nachgefragt wurden. Das Instrument der Hochhausentwicklungsplanung kann man insofern als geordnete Nachfolge des Fünf-Finger-Plans bezeichnen. Damit sollen in innerstädtischen Bereichen von Frankfurt Entwicklungsachsen geöffnet und für Investments bereit gemacht werden. Vor allem wird aber erreicht, dass das Bodenpreisgefüge angetrieben wird.
Zwar gelang es weitgehend, angrenzende Wohnbezirke vor dem Eindringen von Bürofunktionen zu schützen, aber der Preisauftrieb war enorm. Ein Beispiel hierfür ist das Westend.

Wohnungsmarkt

Grundsätzlich war der Preisauftrieb aber auch nicht ungewollt, da es darum ging, einkommensstarke Haushalte in Frankfurt zu halten. Auch für einkommensstarke Haushalte kann ein teurer Mietwohnungsmarkt ein Ärgernis darstellen, da dadurch andere Konsummöglichkeiten möglicherweise eingeschränkt werden müssen. Eine weniger ungewollte Begleiterscheinung dürfte allerdings sein, dass hohe Mietkosten (aber auch Kosten für Eigentum) diejenigen außen vorhält, die sich aus sozio-ökonomischen Gründen den Wohnstandort nicht leisten können: Sozial Schwache und z.T. Migrant_innen – also jene, die im Dienstleistungssektor die Servicejobs übernehmen. Zwischenzeitlich treffen die gestiegenen Wohnkosten aber auch den Mittelstand. Martin Wentz, der langjährige Planungsdezernent in den 1980er und 1990er Jahren, bemerkte in einer Diskussionsveranstaltung der Evangelischen Stadtakademie am 10. November 2010 unter dem Titel „Wer plant die Stadt?“, dass man sich noch in den 1980er Jahren über die Verarmung und Verelendung der Stadt beklagt hätte. Jetzt wäre
erreicht worden, was man seinerzeit wollte, nämlich gut ausgebildete Bewohner und einkommensstarke Haushalte in der Stadt zu halten bzw. anzuziehen. Und da nicht jeder im beliebten Frankfurter Nordend wohnen könne, müsse eben der Markt entscheiden und diejenigen, die es sich nicht leisten könnten, könnten ja nach Griesheim und Höchst ausweichen.
Ähnlich äußerte sich der letzte Planungsdezernent Edwin Schwarz in einer HRDokumentation vom Februar 2012, in der er einer jungen Familie, die trotz Doppelverdienst keine bezahlbare Wohnung in Frankfurt findet, mit auf den Weg gab, dass wenn sie sich in Frankfurt keine Wohnung leisten könnten, dann sollten sie über den Taunuskamm ziehen. Dort gäbe es Wohnungen für eine geringere Miete (HR defacto 2012). Ich führe Martin
Wentz und Edwin Schwarz an, damit die fatale Mischung aus Glauben an die vorteilhafte Wirkung von Marktgesetzlichkeiten sowie einer klaren Ausrichtung an einkommensstarken Bewohnern sowie an Bürofläche für gehobene Dienstleistungen deutlich wird. Für Hoffnungen auf bezahlbare und dem Bedarf angemessene Wohnungen scheint es hier keinen Raum zu geben.

Der Abbildung 4 kann man den massiven Rückgang im öffentlich geförderten Wohnungsbestand (-54%) und die zeitgleiche Zunahme von privatem und privatwirtschaftlichem Wohnungsbau (+15,7%) im Zeitraum von 1987 bis 2009 entnehmen. Dahinter steht der Wille, den Markt das Wohnungsproblem lösen zu lassen. Mit der Verabschiedung aus dem sozialen Wohnungsbau sowie dem Einsatz der städtischen Wohnungsbaugesellschaft als Marktakteur, der nur noch in Teilmärkten wie Gallus oder Griesheim leicht unter dem Marktpreis bei den Mieten bleibt, ziehen die Preise auf dem Wohnungsmarkt an.

Es gibt gegenwärtig keine maßgeblichen Wohnungsmarktakteure mehr, die der Preisentwicklung entgegen steuern könnten. Der Wohnungsbestand in den Händen von Genossenschaften ist zu gering dafür. Es fehlt der öffentliche Wohnungsbestand, der einen dämpfenden Effekt entfalten könnte. Bei einer Tagung zu Gentrification im November 2011 sagte Peter Kreisl, ein Mitarbeiter des Stadtplanungsamtes, dass in der inneren Stadt (d.h. Westend, Bockenheim, Bornheim, Nordend, Sachsenhausen) die Gentrification weitgehend erfolgt sei. Er belegte dies mit Angaben zum Bruttoarbeitsentgelt, mit Karten zu den gefragten Wohnungsbeständen sowie dem Mietspiegel (Stadt Frankfurt 2011).

Diese Entwicklung ist nicht verwunderlich, wenn man bedenkt, was und für wen gebaut wird. Wohnungsneubau erfolgt in jüngerer Zeit maßgeblich in der Form von Eigentumswohnungen; unabhängig davon, ob es sich um Eigentums- oder Mietwohnungen handelt, werden diese auf einem wenig regulierten Markt gehandelt. Wohnungen stellen eine Ware dar wie andere auch. Die privatwirtschaftlich errichteten Wohnungen zielen im Quadratmeterpreis überwiegend auf das maximal mögliche. Die sozial selektive Wirkung wird dadurch unterstützt, dass die gebauten Wohnungen nicht unbedingt klein sind. Größe und Quadratmeterpreis wirken hier zusammen, um den Wohnraum bereits für durchschnittliche Einkommensbezieher schier unbezahlbar zu machen. Dem Wohnungsmarktbericht von 2010 zufolge liegt der Schwerpunkt der neuen Wohnungen bei 4-Raumwohnungen. Dies ist ein bereits länger anhaltender Prozess. So berichtet Michael Kummer, der Leiter der Bauaufsicht der Stadt Frankfurt (FR vom 06.12.2006), dass Neubauten in Frankfurt entweder luxuriöse Großwohnungen in der inneren Stadt oder Einfamilienhäuser am Rand der Stadt sind.

Dahinter steht eine Entwicklung hin zum verstärkten Handel mit Wohngebäuden. Abb. 5 zeigt, wie sich die Zahl der Transaktionen im Wohnungssektor entwickelt hat.

Zugenommen haben die Transaktionen sowohl insgesamt als auch in den wichtigen Bereichen der bebauten Grundstücke (d.h. mit Gebäuden mit Wohn- und anderen Nutzungen) und des Wohnungseigentums. Die Zunahme des Verkaufsgeschehens zeigt an, dass von Käufern als auch Verkäufern der Wohnungsmarkt in Frankfurt als interessant eingeschätzt wird. Eine Ursache als auch eine Folge der Zunahme an immobilienbezogenen Transaktionen ist, dass der Wohnungsmarkt angespannt ist. Wohnungen bzw. Immobilien stellen ein knappes Gut dar, das Preissteigerungspotenziale hat. Dies zeigt sich beim immobilienbezogenen Geldumsatz
(Abb. 6). Ab 2000 nimmt der Umsatz zu mit einer kurzen Delle um 2004, aber einer umso stärkeren Zunahme ab dem Jahr 2006. In dieser Abbildung wirkt sich der Handel mit Gebäuden absolut stärker aus als der Handel mit Eigentumswohnungen, da nicht alle gehandelten Häuser in Wohneigentum aufgeteilt und als Eigentumswohnungen weiterverkauft werden.

Insgesamt begünstigt dies einen Preisauftrieb. Unterstützt wird der Preisauftrieb durch den Verkauf und die Vermarktlichung eines großen Bestands zuvor semi-öffentlicher Wohnungen, d.h. von Post, Bahn, aber auch von (Teilen von) städtischen Wohnungsunternehmen. In diese Richtung wirkt auch der letzte Mietspiegel, der Spielraum für Mieterhöhungen eröffnet aufgrund eines nicht nachvollziehbaren Festlegungsverfahrens von Mietpreisen und Wohnlagen.
Insbesondere in innerstädtischen Lagen ist eine Entkoppelung des Preisgefüges vom Rest der Stadt zu erkennen. Diese Entwicklung scheint sich jetzt in Richtung Gallus und Ostend fortzusetzen. Projektentwickler haben diese Viertel seit einiger Zeit ins Visier genommen. In diesen Vierteln hat die Anzahl der Umwandlung in Eigentumswohnungen, aber auch die Umnutzung von Gewerbearealen zugunsten von Bürofunktionen stark zugenommen (Müller/ Seifert 2011: 33, Gutachterausschuss 2009: 25, 90. 96ff). Dies war ein Phänomen, das vor 2000 in diesen Vierteln kaum bekannt war (vgl. auch Michels).

Es lässt sich insgesamt eine Umwandlung von Industriegebäuden zugunsten von Büro und Wohnnutzungen sowie Preissteigerungen im Bestand (sowohl Mietpreise als auch Preise für Wohnungseigentum) feststellen. Dies geht mit massiven Aufwertungen des Bestands in innerstädtischen und zunehmend auch in nicht so innerstädtischen Lagen einher. Auch wenn Büro- und Wohnnutzungen auf den ersten Blick wenig miteinander zu tun zu haben scheinen und meist als zwei getrennte Bereiche behandelt werden, bestehen doch wichtige Zusammenhänge. Diese bestehen darin, dass die Aufwertungstendenzen im Bürobereich sich auch auf weitere Versorgungsbereiche wie Einzelhandel, Gastronomie, Handwerk etc. auswirken. Bereits 1996 hat Saskia Sassen darauf hingewiesen, dass die Veränderungen in Global Cities eine Verdrängung des traditionellen Handwerks sowie von sogenannten Mom-and-Pop-Stores mit geringem Umsatz beinhalten. Über kurz oder lang würden diese Läden im Stadtzentrum sowie in den aufgewerteten Wohngebieten durch Angebotsstrukturen für die besserverdienende
Klientel verdrängt werden (Sassen 1996). Dies macht alltägliche Lebensroutinen der ärmeren Bevölkerung in Städten schwer. Hinzu kommt, dass sich Wohnfunktionen in diesen zentralen Lagen in Konkurrenz mit gehobenem Einzelhandel, Gastronomie und Bürotätigkeiten befindet. Eine Folge davon ist, dass günstiger Wohnraum langfristig abnimmt und in bevorzugten innerstädtischen Lagen ein Preiswettbewerb zwischen Wohnungsbau für Einkommensstarke und Büroprojekte entsteht, der sich in einem Preisauftrieb auswirkt.

Damit bestehen zwischen den Büroentwicklungen und den Aufwertungen und Inwertsetzungen im Wohnungsbestand Zusammenhänge, die Prozesse des sozialen Auseinanderdriftens erwarten lassen. Aufwertungsmaßnahmen können für einige eine Zunahme von Komfort und Konsummöglichkeiten bedeuten, aber für andere, die weniger zahlungskräftig sind, gehen sie mit einer Zunahme von Unsicherheiten einher.

Ausblick

Die stetigen Anstrengungen zur Entwicklung von Frankfurt als Global City haben also ihren Preis. Aber wie schon am Anfang gesagt, sind diese Entwicklungen kein Ergebnis planloser Politik, sondern das Ergebnis einer kontrollierten marktorientierten Politik. Nicht alle immobilienbezogenen Entwicklungen werden auf Ebene der Stadt Frankfurt entschieden (bspw. die Privatisierung von Bahn, Post), aber die Frankfurt Stadtpolitik hat in der Vergangenheit die Global City-Werdung aktiv unterstützt. Dies bedeutet, dass einer an Profit orientierten Immobilienverwertung wenig entgegengesetzt wurde, sondern dass diese mit der Ermöglichung von
hochwertigen Büro- und Wohnprojekten unterstützt wurde. Weitere Hochhausprojekte, Umwandlungen und Neubauprojekte wirken weiter in diese Richtung. Man muss sich also Gedanken machen, wie man

• der Vermarktlichung vormals öffentlicher Wohnungen,
• der Privatisierung von öffentlichen Wohnungsunternehmen,
• dem Rückgang sozialen Wohnungsbaus,
• den Umwandlungen von Bestands- in Eigentumswohnungen,
• Neubauprojekten, die ausschließlich auf einkommensstarke Haushalte zielen,
• stetig neuen Büroprojekten,
• dem Leerstand von Bürogebäuden bei gleichzeitiger Wohnungsnot und
• dem Agieren der ABG als „normaler“ Marktteilnehmerin

etwas entgegensetzt.

Literatur

Gutachterausschuss Frankfurt am Main (2009): 25 Jahre Immobilienmarkt Frankfurt am Main. Fakten und Entwicklungen von 1984 bis 2008. Frankfurt am Main.

HR defacto 2012: Boomtown mit Nebenwirkungen - Wohnungsnot in Frankfurt? Gesendet am 12. Februar 2012.

Krauß, Heinz Ulrich (1997): Frankfurt am Main. Daten, Schlaglichter, Baugeschehen. Frankfurt am Main.

Müller, Wilhelm und Wolfgang Seifert (2011) Wohnungsmarkt Bericht 2010. Stadt Frankfurt, Amt für Wohnungswesen.

Münster, Nikolaus (1991): Wege des Bürobaus. In: Wentz, Martin (Hrsg.): Stadtplanung in Frankfurt. Wohnen, Arbeiten, Verkehr. Frankfurt, New York: 124-129.

Sassen, Saskia (1996): Metropolen des Weltmarktes. Frankfurt am Main.

Statistisches Amt und Wahlamt der Stadt Frankfurt am Main (1971): Statistisches Jahrbuch Stadt Frankfurt am Main 1971. Frankfurt am Main.

Wentz, Martin (1991): Arbeiten in Frankfurt. In: Wentz, Martin (Hrsg.): Stadtplanung in Frankfurt. Wohnen, Arbeiten, Verkehr. Frankfurt am Main, New York: 106-109.

Die kurzzeitige Besetzung des Frankfurter Sigmund-Freud-Instituts durch Studenten des „Instituts für vergleichende Irrelevanz“ (IvI) wirft nicht nur ein Schlaglicht auf die Verhältnisse an deutschen Universitäten, sondern auch auf die gegenwärtige Situation der Psychoanalyse überhaupt. Das Gebäude des von Alexander Mitscherlich gegründ eten Institutes konnte nur besetzt werden, weil es seit mehr als eineinhalb Jahren leer steht, um ab Sommer mit Mitteln des Landes Hessen renoviert und erweitert zu werden. So großzügig der Geldgeber hier auftrat, die baulichen Maßnahmen sind ein Danaergeschenk. Denn die 5 Millionen Euro, die das Land dafür bereit stellte, waren vorher verknüpft mit einer 40 % Kürzung der Mittel für die wissenschaftlichen Mitarbeiter auf schließlich ca. 400.000 Euro pro Jahr. Gab es in den achtziger und neunziger Jahren noch mehr als 20 feste wissenschaftliche Mitarbeiterstellen, so ließen sich nun damit kaum fünf von ihnen finanzieren; ihre Zahl wird sich weiter reduzieren müss en, da die Personalmittel auf diesem Niveau eingefroren wurden.

Zur gleichen Zeit wurde das Institut mit Teilbereichen seiner Forschung zwei hessischen Universitäten angegliedert und ist seither weitgehend auf das Einwerben von Drittmitteln angewiesen. Drittmittelgeber und Universitäten aber , im „Würgegriff der Ökonomie“, legen Forschungen weitgehend auf Betriebswirtschaftlichkeit und auf Standards der Naturwissenschaften fest. Resultate haben sich durch „Objektivität“, durch von Jedermann nachvollziehbare und überprüfbare Aussagen auszuweisen. Das „erledigt“ jedoch jegliche Spezifität der Psychoanalyse und damit ihre Forschungsfreiheit und gesellschaftskritische Ausrichtung. Was die Arbeit des Instituts in Zeiten der beiden Mitscherlichs, Richters u.a. gekennzeichnet hatte, sollte nun der „Objektivität“ weichen, wie sie ihr z.B. vom Neurowissenschaftler Kandel anempfohlen worden ist. Wer das jedoch zu Zielvorgaben der Psychoanalyse macht, der hat ihr Wesen und ihren Erkenntnisreichtum nicht verstanden. Warum?

Das in Psychoanalyse Erfasste betrifft Erfahrungen menschlichen Denkens, Fühlens und Verhaltens, das aus triebhaften Wünschen, Prägungen und Hemmungen hervorgeht, wie sie sich im V erlaufe unserer Biografie herausbilden. Das ist höchst individuell und unvergleichlich. Keinesfalls kann es durch eine für jedermann nachvollziehbare Erkenntnismethode herausgefunden und dargestellt werden. Denn jene inneren Bildungen sind 1. weitgehend unbewusster Natur und werden 2. – was noch häufiger übersehen wird – nicht vom einzelnen Individuum allein zustande gebracht werden. Von Anfang an, beginnend mit intrauterinen Erfahrungen, sind wir gesellschaftliche Wesen. Immer gründet unsere höchst privat erscheinende Psychologie in Interaktionen mit uns erer Umwelt, in den Eigenheiten unserer Beziehungsobjekte, die mit dem, was wir unsere Triebe, unseren Charakter, unser Weltwissen nennen, wesensmäßig amalgamiert sind. Als solchermaßen sozialisierte Wesen haben wir uns die Anderen und deren Erwartungen regelrecht einverleibt (!), wie immer jene beschaffen, wie gewalttätig, verrückt oder normal sie auch immer waren und sind. Was wir davon ausleben, sind Re-Inszenierungen dieser jeweils ganz eigenen „Or ganismus-Umwelt-Beziehungen“.

Das hat unweigerlich Konsequenzen für die analytisch-klinische Forschungs- und Behandlungsmethode. Denn nur auf die nämliche Weise, auf die sie durch Interaktionen hervorgebracht werden, können unsere leib-seelischen Strukturen auch wieder sichtbar gemacht und verstanden werden. Psychoanalyse ist, wie der Frankfurter Psychoanalytiker Lorenzer das nannte, ein Verfahren zur Untersuchung von spezifischen I nteraktionsformen. Die sich zwischen Analytiker und Analysand entwickelnde Beziehung wird zu dem Beziehungsraum, der unsere triebhaften Wünsche, Erinnerungen, Hemmungen und vor allem dann deren „Lehrmeister“, die vergangene und gegenwärtige Umwelt als zugleich kulturelle Phänomene sichtbar machen kann. Das war Freuds große Entdeckung: er entwickelte eine Methode, die das sich zwischen Menschen ereignende Geschehen als Ausdruck der früheren Verhaltensprägungen darstellen und verstehbar mac hen kann. Und zwar auf dem Wege sich hier ereignender Projektionen und Identifizierungen, Mitgefühl und Abstand konnte es sich in Verhaltens- und Sprachäußerungen äußern oder, wie es psychoanalytisch heißt, in unbewussten und bewussten Übertragungen und Gegenübertragungen erlebbar machen.

Das ist das „Mikroskop“, so und nicht anders bekommen wir unsere Prägungen und die Prägen den zu fassen. Hier gelingt es dann auch, innere Rückwirkungen auf gesellschaftliche Verhältnisse und schließlich die Ausbeutung oder Missbrauch unseres leibseelischen Lebens durch Gesellschaft aufzudecken. Und das übrigens eher langsam und sehr mühsam. Das gelingt also nicht am Schreibtisch in Universitäten oder im Labor, sondern in Gruppen- und in Einzelanalysen. Akademische Psychologie mit ihrer Statistik, ihren Fragebögen, ihrer völligen Vernachlässigung des Unbewussten, sowie besonders die Verhaltenstherapie erfassen das a priori nicht, ja sie stehen im Dienst e der Beseitigung dieser Erkenntnismöglichkeiten und liefern noch die Ideologie dazu. Das gilt schließlich ganz besonders für die Hirnforschung mit ihrem megalomanen Reduktionismus, ihren kühnen Behauptungen und Theorien, die sie oft nicht einmal selbst erarbeitet, sondern gerade der Psychoanalyse entlehnt haben.

Nicht wenige gerade auch in der Forschung und den Universitäten tätige Analytiker betrachten dies als so ernsthafte Bedrohung der Freudschen Lehre, dass sie die Rettung vor dem befürchteten Untergang in der Gründung eigener Kompromiss-Disziplinen wie „Neuropsychoanalyse“ suchen. Sie suchen sich mit den Gegnern, ja oft Feinden der Analyse zu arrangieren, um dabei – willentlich oder unwillentlich – Kernbestände unserer Lehre aufzugeben. Aus Freud-Instituten drohen so Institute für analytische Irrelevanz zu werden.

Indem die Psychoanalyse das „Unbehagen in der Kultur“ in den menschlichen Beziehungen und Institutionen sichtbar macht, zeigt sich das systemkritische Potential ihrer Behandlungsmethode. Genau damit stellt sie immer auch die Systemfrage. Das ist der zentrale Punkt, warum sie bekämpft und zur Disposition gestellt wird, gerade auch von Seiten der Politik. Deshalb wird sie, a nstatt ihre enormen Möglichkeiten der Erkenntnis gesellschaftlicher Konflikte umfassend zu fördern und dann zu nutzen, zunehmend an den Rand gedrängt. Weniges macht das deutlicher als das Schicksal des Frankfurter Sigmund-Freud-Institutes. Die jungen Leute vom IvI haben das, wie ihren Presseerklärungen zu entnehmen ist, erkannt und durch ihre Aktion öffentlich deutlich werden lassen. Dafür kann man ihnen nur dankbar sein und sie unterstützen.

Dr. med. W. Leuschner
ehem. stellvertr. Leiter des Sigmund Freud Instituts

Kundgebung am Dienstag, 11.12.12, 17:00-19:00, Konstablerwache

- Zweithöchste Mieten in Deutschland- 10,- € Kaltmiete pro Quadratmeter

- Niedrige Löhne – durchschnittliches verfügbares Einkommen bei 1612,- € im Monat

- Mehr Einwohner – zu wenig preisgünstige Wohnungen -700.000 Einwohner, aber kaum neue günstige Wohnungen

- Zu wenige Sozialwohnungen für 5,- € pro Quadratmeter – Bedarf liegt b ei 125.000, verfügbar sind noch 30.000!

- Die städtische ABG-Holding will teure statt günstige Wohnungen – Neubauwohnungen mit 11,50 € pro Quadratmeter und höher

Müssen Sie auch immer mehr für die Miete ausgeben? Oder suchen Sie eine Wohnung in Frankfurt und finden keine bezahlbare? Sie sind nicht allein – es sind tausende Menschen davon betroffen. Die Mieten sind auf Rekordniveau und die Nachfrage ist riesig. 10,- € Kaltmiete pro Quadratmeter sind keine Seltenheit und müssen nicht nur für tolle Wohnungen bezahlt werden. Damit liegt Frankfurt hinter München auf Platz 2 der höchsten Mieten in der Bundesrepublik. In den Innenstadt-Vierteln sind die Wohnungen für viele Menschen mittlerweile unbezahlbar – auch wegen des Mietspiegels 2012, der eine drastische Erhöhung der Mieten ermöglicht hat. Immer mehr Menschen werden an den Stadtrand gedrängt.

Die Skyline mag einen glitzernden Eindruck machen, die Einkommenssituation der Frankfurter ist aber alles andere als glitzernd. Mit rund 1612,- € (2011) durchschnittlichem verfügbaren Einkommen pro Monat liegt Frankfurt knapp vor Dortmund und genau im Bundesdurchschnitt. In München, Hamburg und Stuttgart, die ebenfalls mit Wohnungsnot zu kämpfen haben, liegt das verfügbare Einkommen höher. Viele Berufsgruppen – gerade in den Dienstleistungsbranchen – müssen mit niedrigen Löhnen auskommen. Ein bekanntes Beispiel sind Busfahrer in Frankfurt, die Nebenjobs machen müssen, um ihre Familien zu ernähren. Zu den drastisch hohen Mieten kommen deutlich niedrigere Löhne.

Frankfurts Bevölkerung wächst – die 700.000-Grenze wurde soeben geknackt. Es werden immer meh r bezahlbare Wohnungen benötigt, zum Beispiel für Familien, Studenten, Geringverdiner, Senioren. Gebaut werden aber vor allem hochpreisige Wohnungen. Deshalb gibt es eine wichtige Forderung: Mehr Sozialwohnungen für 5,- € pro Quadratmeter! Weil die Einkommen so niedrig sind, haben mehr als 100.000 Haushalte in Frankfurt Anspruch auf eine Sozialwohnung. Die städtische ABG-Holding wurde gegründet, um günstigen Wohnraum zu schaffen. Dieser Verpflichtung muss sie endlich wieder nachkommen. Statt den Abbau von Sozialwohnungen zu betreiben, muss die ABG endlich wesentlich mehr Sozialwohnungen bauen. Geld genug hat sie dafür – aus den Rücklagen der Mieter gebildet.

Eine Sozialwohnung wird mit Fördergeldern der Stadt oder anderer öffentlicher Geldg eber gebaut. In der Zeit, in der die Fördergelder zurückgezahlt werden, unterliegen die Wohnungen einer Preisbindung. Im klassischen sozialen Wohnungsbau liegt die Mietgrenze bei 5,- € Kaltmiete pro Quadratmeter (5,50 € bei Niedrigenergie). Viele Frankfurter Haushalte hätten Anspruch auf eine Sozialwohnung. Nach Berechnungen des Pestel-Instituts sind es 70.000 Haushalte. Bei dieser Berechnung wurden alle Rentner und Transferleistungs-Empfänger (ALG II, Sozialhilfe, etc.) berücksichtigt. Zählt man noch alle Niedriglohn-Verdiener hinzu kommt man auf sage und schreibe 125.000 Haushalte, die Anspruch hätten. Es gibt aber gerade mal noch 30.000 Sozialwohnungen in Frankfurt – Tendenz sinkend.

Aktionsbündnis für bezahlbaren Wohnraum

Kontakt: preiswerter-wohnraum@gmx.de – 0178 -31 36 016